Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости
Стоимость недвижимости подвержена влиянию большого количества разнообразных факторов. Поэтому, когда речь идет о стоимости недвижимости, всегда фиксируется дата оценки. Причем по времени стоимость может изменяться не равномерно, а скачкообразно при неблагоприятном сочетании взаимовлияющих факторов.
Рис. Влияние различных факторов на стоимость недвижимости
Определение стоимости объекта недвижимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. Рассмотрим основные из них.
Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, эти факторы могут быть отнесены к трем различным уровням.
Первый уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке.
Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
Третий уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.
К первому уровню относятся следующие группы факторов: социальные:
) физические: климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;
) экология.
) политические (административные)
) налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;
) строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;
) наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.
) услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;
Ко второму уровню относятся следующие факторы местоположение:
) по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям и т.п.;
) наличие и состояние коммуникаций;
) наличие объектов социально-культурного назначения;
) размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.
) условия продаж: особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей, условия финансирования, сроки кредитования; процентные ставки, условия выделения средств.
) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера: массированная реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.
К третьему уровню относятся следующие факторы:
) физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;
) качество строительства и эксплуатации;
) наличие коммунальных услуг;
) функциональная пригодность;
) привлекательность, комфорт;
) архитектурно-строительные: стиль, планировка, конструкции и т. д.;
) объемно-планировочные показатели, эксплуатационные расходы;
) стоимость строительства, доходы, генерируемые объектом недвижимости.
Другие материалы ...
Экономический анализ деятельности коммерческого банка ОАО Россельхозбанк
Производственная практика проходила с 8 июля по 21 июля 2013г. в
Российском Сельскохозяйственном банке. Практика является важнейшей частью
подготовки высококвалифицированных специалистов и имеет своей задачей
практическое закрепление теоретических знаний, полученны ...
Особенности управления затратами промышленных предприятий
О предприятии
Волжский абразивный завод занимает одно из ведущих мест по
производству шлифматериалов и абразивного инструмента. Это крупнейшее
предприятие отрасли по производству куска карбида кремния черного, зеленого и
электротехнического, выпуску шл ...
Организационно-экономическая характеристика предприятия на примере ООО АльфаСтиль
Преддипломная
практика является важной составной частью подготовки специалистов с высшим
образованием. В ходе данной практики происходит закрепление полученных ранее
знаний, умений и навыков, а также приобретение новых. Финансовое состояние
малого предприятия хара ...