Затратный подход

Затратный подход (подход на основе активов) - совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устаревания.

Ø Совокупный (накопленный) износ

Для определения коэффициента суммарного (накопленного) износа существует два подхода:

· аддитивный;

· мультипликативный.

При аддитивном подходе коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов:

где:

Кфиз - Коэффициент физического износа;

Кфун - Коэффициент функционального износа;

Квн - Коэффициент внешнего (экономического) износа.

При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтённые ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа определяется по формуле:

где:

Кфиз - Коэффициент физического износа;

Кфун - Коэффициент функционального износа;

Квн - Коэффициент внешнего (экономического) износа.

Ø В литературе по оценке недвижимости обычно рассматриваются 5 методов определения физического износа в той или иной комбинации у разных авторов:

· Метод компенсации затрат (метод компенсационных затрат);

· Метод хронологического возраста;

· Метод эффективного возраста;

· Экспертный метод;

· Метод разбивки.

Метод компенсации затрат. Величина физического износа, в общем виде, приравнивается к затратам на его устранение.

Метод хронологического возраста. Базовая формула для расчета:

Ифиз = ×100%

где Вх - фактический (хронологический) возраст объекта оценки;Всс - нормативный срок эксплуатации (экономической жизни).

Метод эффективного возраста. Базовая формула для расчета имеет 3 варианта написания:

Ифиз = ×100% = ×100% = ×100%

где Вэ - эффективный возраст объекта оценки, т.е. на какой возраст выглядит объект;

Вост - остающийся срок экономической жизни;

Всс - нормативный срок эксплуатации (экономической жизни).

Экспертный метод. В основу метода положена шкала экспертных оценок для определения физического износа, изложенная в Ведомственном нормативном документе ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа жилых зданий». Величина износа определяется по внешним (видимым) повреждениям элементов. Именно данным методом пользуются работники БТИ при составлении технических паспортов на здания. Формула для расчета имеет вид:

Ифиз = × 100%

где Иi - величина физического износа i - того элемента в здании, определенная по нормативному документу;

УВi - удельный вес i - того элемента в здании;- номер элемента.

Метод разбивки. Метод предполагает определение общего физического износа по отдельным группам с учетом физической возможности устранения данного износа или экономической целесообразности его устранения:

Другие материалы ...

Направления снижения себестоимости продукции
Производство продукции (работ и услуг) связано с определенными затратами или издержками. В процессе производства продукции затрачивается труд, используются средства труда, а также предметы труда. Все затраты предприятия на производство и реализацию продукции, выра ...

Национальное богатство в системе показателей системы национальных счетов
В данной контрольной работе выбрана тема «Национальное богатство в системе показателей СНС». Актуальность выбранной темы заключается в том, что национальное богатство (НБ) стоит в ряду наиболее важных макроэкономических понятий, а числовая характеристика его о ...

Особенности операций с нежилыми помещениями в Республике Беларусь
Сделки с недвижимостью в настоящее время являются одной из наиболее востребованных, но в то же время одной из наиболее сложных областей права. Без должного опыта и соответствующих знаний в данной области достаточно сложно самостоятельно ориентироваться Сделки ...