Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода

Доходный подход предполагает, что стоимость недвижимости на дату оценки равна текущей стоимости чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи объекта в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.

Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью, в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи помещения в аренду. При оценке недвижимости, в отличие от оценки бизнеса, различием в рисках аренды и бизнеса принято пренебрегать.

Функциональное назначение помещения для аренды определяют, исходя из наилучшего и наиболее эффективного его использования.

При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные (в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов - потоки денежных средств, для различных объектов должны рассчитываться на одинаковой основе. В настоящем расчете использовались прогнозные данные.

Выбор коэффициента капитализации - один из ключевых моментов в рамках доходного подхода.

Стоимостную оценку в рамках доходного подхода применительно к оценке недвижимого имущества можно представить в виде следующей формулы:

PV = NOI/R,

Где: PV - текущая стоимость объекта оценки;

NOI - чистый операционный доход;

R - коэффициент капитализации.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

· Анализ рынка аренды и продажи с целью определения коэффициента капитализации;

· Определение чистого операционного дохода;

· Расчет стоимости объекта оценки.

Стоимость земельного участка (местоположение) автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.

Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход - рассчитанная устойчивая величина дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительного (эффективного) валового дохода всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого операционного дохода начинается с определения потенциального валового дохода от использования имущества. Расчет чистого операционного дохода приведен в таблице 7.

Потенциальный валовой доход - это общий валовой доход от недвижимости при 100% загрузке.

Далее в процессе оценки объекта определялся эффективный валовой доход, который представляет собой разницу между потенциальным валовым доходом и поправкой на недоиспользование объекта на полную мощность.

При определении поправки на недоиспользование объектов учитывался следующий фактор: В данном районе дефицит альтернативных предложений аналогичных объектов.

В связи с выше изложенным поправка на возможное недоиспользование объекта принимается равной - 15%.

Операционные расходы были приняты в размере 15% от действительного валового дохода на основании проведенного маркетингового исследования и данных аналитических статей ряда профессиональных изданий.

Анализ ставок аренды производственных зданий

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках данного подхода проводится анализ рынка с целью установления арендных ставок для типов зданий, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемыми зданиями. Для устранения разницы между объектами аналогами и объектами анализа, необходимо произвести корректировки с тем, чтобы сопоставимый объект был настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно.

Данные об отобранных для сравнения объектах по арендам аналогичных производственных зданий приведены в Таблице 4.

Таблица 4

Другие материалы ...

Особенности и сущность маржинальной революции
В конце XIX - первой трети ХХ в. большое влияние приобретает новое направление в экономической теории, существенно отличающееся от классического направления и даже выступающее определенной альтернативой ему. Оно известно как маржинализм (от англ. margiпa/- предельный) ...

Организация и направления совершенствования энергосберегающей деятельности на ЧПУП Поставский мебельный центр
Дипломная работа выполнена на актуальную на сегодняшний день тему, поскольку проблемы организации и направления совершенствования энергосберегающей деятельности волнуют руководство любого предприятия. Энергосбережение означает переход к энергоэффективным техно ...

Национальная экономика цели и результаты развития
Актуальность данной темы отвечает потребностям развития национальной экономики и современного общества. От успешного развития национальной экономики страны напрямую зависит рост благосостояния населения. На основе изучения тенденций развития национальной экономики ...