Определение рыночной стоимости объекта с помощью сравнительного подхода

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

На этапе сбора исходной информации находят данные о сделках купли - продажи объектов, сходных с оцениваемым и предложений по продаже объектов недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты аналогии затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Считается, что стоимость земельного участка автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.

Все корректировки определяются от цены продажи сопоставимого объекта с целью исключения различий между ним и объектом анализа; таким образом, сопоставимый объект делается настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно. Все корректировки производятся в соответствии с экспертной шкалой, разработанной оценщиком и основывающейся на долговременной статистике. (При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту анализа).

При применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает следующую последовательность этапов:

· 1 этап - выявление недавних продаж сопоставимых объектов на рынке недвижимости;

· 2 этап - проверка достоверности информации о сделках;

· 3 этап - определение единиц сравнения (1 м2, м3, объект целиком) и элементов сравнения, оказывающих существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

· 4 этап - внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом;

· 5 этап - согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения для внесения корректировок к ценам объектов - аналогов, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

А. Совершенная сделка или предложение (поправка учитывает разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки).

В данном случае на этапе сбора исходной информации оценщику не удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым, для определения его рыночной стоимости. Поэтому было принято решение опираться на цены предложения. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное положение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. Однако в данном случае следует произвести корректировку стоимости аналогов, которая будет учитывать разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки.

Б. Переданные имущественные права (поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом).

В. Рыночные условия = время (поправка для учета изменений рынка со времени сопоставимой продажи и до даты анализа).

Г. Местоположение (степень привлекательности участка для текущего использования).

Д. Физические характеристики (выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия, часто требуется больше одной поправки для учета различий в физических характеристиках):

· отличие в площадях;

· отличие в объеме.

Е. Состояние объекта.

Ж. Дополнительные улучшения

Другие материалы ...

Национальная экономика цели и результаты развития
Актуальность данной темы отвечает потребностям развития национальной экономики и современного общества. От успешного развития национальной экономики страны напрямую зависит рост благосостояния населения. На основе изучения тенденций развития национальной экономики ...

Экономические институты Украины
Актуальность темы. Обеспечить успешную трансформацию украинской экономики и построение её социально ориентированной рыночной модели неосуществимо без всестороннего критического освоения современной теории и практики и без предельно точного учёта национальной спец ...

Организационно-экономическая характеристика предприятия на примере ООО АльфаСтиль
Преддипломная практика является важной составной частью подготовки специалистов с высшим образованием. В ходе данной практики происходит закрепление полученных ранее знаний, умений и навыков, а также приобретение новых. Финансовое состояние малого предприятия хара ...