Использование сравнительного подхода

ЦКХ - цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.

Площадь каждого аналога считается исходя из таблицы 3.5, т.е. к площади объекта оценки прибавляется данный процент по аналогу.

SA1 = 275 + 0,15*275 = 316,25 м2

Местоположение, транспортная доступность, состояние, цена продажи и стоимость оборудования (3, 4, 5, 6 и 7 столбцы) берутся из табл. 3.5.

Цена, приведенная по стоимости оборудования (Цкх обор.) = Цена продажи объекта - Стоимость оборудования.

Для первого аналога Цкх обор. = 3795 - 0 = 3795,00 тыс.р.

Цена, приведенная по площади (Цкх пл.) учитывает площадь объекта и равна (Площадь объекта оценки* Цкх обор. оцениваемого объекта)/ Площадь оцениваемого аналога.

Тогда Цкх пл. первого аналога = (275*3795)/316,25 = 3300,00 тыс.р.

Поправки в долях по местоположению:

Первый аналог находится в районе средней отдаленности и объект оценки - тоже, т.е. по данному признаку они одинаковы и, следовательно, поправка равна 1 (10 столбец).

Поправки в долях по состоянию (11 столбец) и транспортной доступности (12 столбец) определяются методом парных продаж.

Причем поправка в долях для первого аналога равна 1, т.к. ее состояние такое же, как у объекта оценки.

Первый аналог находится на главной дороге, а объект оценки - на вторичной, следовательно надо найти аналог, который бы отличался только по данному признаку. Таким аналогом является третий аналог и его Цкх пл. надо разделить цену первого аналога. 3074,5/3300 = 0,93 (12 столбец) .

Рассчитаем скорректированную цену первого аналога: 3300*1*1*0,93 = 3072,30 тыс.р. Аналогично рассчитываются скорректированные цены остальных аналогов.

Затем необходимо провести согласование полученных цен. Для этого анализируются описанные в п. 3.1 показатели, а также рассчитывается скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов, как пятый показатель расчета стоимости здания.

Для данного здания сделан следующий анализ:

) среднее арифметическое значение скорректированных цен = (3072,30+3074,65+3074,50+3099,02+2945,27+3084,78+3154,38+3515,00+3146,00) / 9 = 3129,54 т.р.;

) модальное значение = 3074,65 т.р.;

) медианное значение = 3084,78 т.р.;

) скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога = 3074,50т.р. .

Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов.

При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица

А = || а ij ||,

где а ij - числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки одной сопоставимой продажи (Х i) над другой (Х j).

а ij = {1,5 если Хi > Хj ; 1,0 если Хi = Хj ; 0,5 если Хi < Хj}.

Xi/ Xj

А1

А2

А3

А4

А5

А6

А7

А8

А9

Итого

А1

1,0

1,5

0,5

1,5

1,5

1,5

1,5

1,5

1,5

12,0

А2

0,5

1,0

0,5

0,5

1,5

1,5

0,5

1,5

0,5

8,0

А3

1,5

1,5

1,0

1,5

1,5

1,5

1,5

1,5

1,5

13,0

А4

0,5

1,5

0,5

1,0

1,5

1,5

1,5

1,5

0,5

10,0

А5

0,5

0,5

0,5

0,5

1,0

0,5

0,5

0,5

0,5

5,0

А6

0,5

0,5

0,5

0,5

1,5

1,0

0,5

1,5

0,5

7,0

А7

0,5

1,5

0,5

0,5

1,5

1,5

1,0

1,5

0,5

9,0

А8

0,5

0,5

0,5

0,5

1,5

0,5

0,5

1,0

0,5

6,0

А9

0,5

1,5

0,5

1,5

1,5

1,5

1,5

1,5

1,0

11,0

Итого

6,0

10,0

5,0

8,0

13,0

11,0

9,0

12,0

7,0

81,0

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5

Другие материалы ...

Особенности современной миграционной ситуации в Российской Федерации
Миграция - важнейший элемент образа жизни, форма человеческой деятельности, реализующая ценности, цели людей, групп, личностей, воплощение которых связано с постоянным или временным, добровольным или вынужденным переселением в иные регионы, поселения, страны, на но ...

Национальное богатство в системе показателей системы национальных счетов
В данной контрольной работе выбрана тема «Национальное богатство в системе показателей СНС». Актуальность выбранной темы заключается в том, что национальное богатство (НБ) стоит в ряду наиболее важных макроэкономических понятий, а числовая характеристика его о ...

Организационно-экономические механизмы финансового оздоровления неплатежеспособных сельскохозяйственных предприятий Гомельской области
Современное сельскохозяйственное предприятие - это сложный хозяйственный механизм, со множеством внешних и внутренних связей, использующий разные ресурсы, в том числе такое уникальное средство производства, как земля. Уровнем организации взаимодействия всех состав ...

Copyright © 2013 - все права принадлежат - www.regulareconomic.ru