Использование сравнительного подхода

ЦКХ - цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.

Площадь каждого аналога считается исходя из таблицы 3.5, т.е. к площади объекта оценки прибавляется данный процент по аналогу.

SA1 = 275 + 0,15*275 = 316,25 м2

Местоположение, транспортная доступность, состояние, цена продажи и стоимость оборудования (3, 4, 5, 6 и 7 столбцы) берутся из табл. 3.5.

Цена, приведенная по стоимости оборудования (Цкх обор.) = Цена продажи объекта - Стоимость оборудования.

Для первого аналога Цкх обор. = 3795 - 0 = 3795,00 тыс.р.

Цена, приведенная по площади (Цкх пл.) учитывает площадь объекта и равна (Площадь объекта оценки* Цкх обор. оцениваемого объекта)/ Площадь оцениваемого аналога.

Тогда Цкх пл. первого аналога = (275*3795)/316,25 = 3300,00 тыс.р.

Поправки в долях по местоположению:

Первый аналог находится в районе средней отдаленности и объект оценки - тоже, т.е. по данному признаку они одинаковы и, следовательно, поправка равна 1 (10 столбец).

Поправки в долях по состоянию (11 столбец) и транспортной доступности (12 столбец) определяются методом парных продаж.

Причем поправка в долях для первого аналога равна 1, т.к. ее состояние такое же, как у объекта оценки.

Первый аналог находится на главной дороге, а объект оценки - на вторичной, следовательно надо найти аналог, который бы отличался только по данному признаку. Таким аналогом является третий аналог и его Цкх пл. надо разделить цену первого аналога. 3074,5/3300 = 0,93 (12 столбец) .

Рассчитаем скорректированную цену первого аналога: 3300*1*1*0,93 = 3072,30 тыс.р. Аналогично рассчитываются скорректированные цены остальных аналогов.

Затем необходимо провести согласование полученных цен. Для этого анализируются описанные в п. 3.1 показатели, а также рассчитывается скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов, как пятый показатель расчета стоимости здания.

Для данного здания сделан следующий анализ:

) среднее арифметическое значение скорректированных цен = (3072,30+3074,65+3074,50+3099,02+2945,27+3084,78+3154,38+3515,00+3146,00) / 9 = 3129,54 т.р.;

) модальное значение = 3074,65 т.р.;

) медианное значение = 3084,78 т.р.;

) скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога = 3074,50т.р. .

Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов.

При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица

А = || а ij ||,

где а ij - числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки одной сопоставимой продажи (Х i) над другой (Х j).

а ij = {1,5 если Хi > Хj ; 1,0 если Хi = Хj ; 0,5 если Хi < Хj}.

Другие материалы ...

Обоснование стратегии развития организации в сфере городского хозяйства в современный период
Я, Бухарова Марина Александровна, студентка 5 курса заочного отделения факультета экономики и управления на предприятии городского хозяйства ЧОУ ВПО Южно-Уральский институт управления и экономики, проходила преддипломную практику в Муниципальном образовании Таловс ...

Особенности операций с нежилыми помещениями в Республике Беларусь
Сделки с недвижимостью в настоящее время являются одной из наиболее востребованных, но в то же время одной из наиболее сложных областей права. Без должного опыта и соответствующих знаний в данной области достаточно сложно самостоятельно ориентироваться Сделки ...

ОАО Московская кондитерская фабрика Красный октябрь
Товароведно-технологическая практика составляет важнейшую часть учебного плана подготовки высококвалифицированных специалистов и проводится на предприятиях и в организациях различных отраслей народного хозяйства, связанных с производством и реализацией пищевых про ...