Анализ наиболее эффективного использования недвижимости
Определение наиболее эффективного (оптимального) использования (НЭИ) считается наиболее важным в процессе оценки.
Принцип наиболее эффективного использования основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим (наиболее эффективным, оптимальным) образом (физически возможным и юридически разрешенным).
Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.
Анализируется наиболее эффективное использование, во-первых, предположительно вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимся не жилым помещением.
В данной курсовой работе вариант использования земли уже является наилучшим, поэтому надо анализировать НЭИ только самого здания.
Существуют факторы, определяющие наиболее эффективное использование объекта недвижимости. К ним относятся:
) Законодательная разрешенность. Предполагается, что оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство. Рядом с оцениваемым объектом находится городская поликлиника и средняя общеобразовательная школа, поэтому пристройка не может использоваться как производственное здание.
) Физическая осуществимость (конструктивные особенности). Анализируются возможные варианты использования в соответствии с конструктивными особенностями здания. Высота складских помещений должна колебаться от 4,5 до 5,6 м. Высота данной пристройки не удовлетворяет этому требованию, значит она не может быть использована в качестве складского помещения.
) Экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность, по данным табл. 2.1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания;
) Максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а следовательно, и максимальную текущую стоимость.
Также необходимо учитывать местоположение объекта оценки и соседнее окружение (соседние здания, инфраструктура и т.д.).
Итак, оценим возможную доходность здания по табл.2.1 только для административного, торгового и здания общественного питания, т.к. складской и производственный типы зданий были отброшены по первым двум критериям.
Таблица 2.1
Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м2
Тип здания |
Назначение |
Площадь |
Местоположение | ||
Отд. |
с/о |
Цен. | |||
Административное |
Офис, банк |
До 200 |
320 |
500 |
800 |
200-500 |
300 |
450 |
700 | ||
500-1000 |
250 |
400 |
600 | ||
Более 1000 |
160 |
350 |
550 | ||
Складское |
Склад, автогараж |
До 200 |
400 |
350 |
280 |
200-500 |
380 |
300 |
250 | ||
500-1000 |
280 |
250 |
180 | ||
Более 1000 |
260 |
240 |
160 | ||
Производственное |
Пищевое производство, мастерская ремонра, СТО, предприятие легкой промышленности, древо- и металлообработка |
До 200 |
350 |
400 |
350 |
200-500 |
360 |
350 |
300 | ||
500-1000 |
320 |
300 |
200 | ||
Более 1000 |
300 |
280 |
180 | ||
Общественного питания |
Столовая, ресторан, кафе |
До 200 |
300 |
450 |
1100 |
200-500 |
280 |
400 |
1000 | ||
500-1000 |
220 |
350 |
800 | ||
Более 1000 |
150 |
330 |
700 | ||
Торговое |
Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека |
До 200 |
380 |
600 |
1000 |
200-500 |
350 |
500 |
900 | ||
500-1000 |
250 |
400 |
700 | ||
Более 1000 |
180 |
380 |
600 |
Другие материалы ...
Неокейнсианство. Программы антициклического регулирования экономики
По мнению Александра Пятигорского, «знать современность или то, что мы
называем «настоящее», ─ невозможно, но его можно понимать. Однако для
понимания современности необходимо знать историю». «История в некотором смысле
есть священная книга народов: главная, ...
Особенности и сущность маржинальной революции
В
конце XIX - первой трети ХХ в. большое влияние приобретает новое направление в
экономической теории, существенно отличающееся от классического направления и
даже выступающее определенной альтернативой ему. Оно известно как маржинализм
(от англ. margiпa/- предельный) ...
Организация и планирование лесного хозяйства
В
соответствии с Лесным кодексом Российской Федерации устойчивое развитие лесного
хозяйства должно базироваться на принципах неистощительного рационального и
многоцелевого пользования. Для этого необходим комплексный подход при решении
экономических проблем, возни ...