Анализ наиболее эффективного использования недвижимости

Определение наиболее эффективного (оптимального) использования (НЭИ) считается наиболее важным в процессе оценки.

Принцип наиболее эффективного использования основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим (наиболее эффективным, оптимальным) образом (физически возможным и юридически разрешенным).

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Анализируется наиболее эффективное использование, во-первых, предположительно вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимся не жилым помещением.

В данной курсовой работе вариант использования земли уже является наилучшим, поэтому надо анализировать НЭИ только самого здания.

Существуют факторы, определяющие наиболее эффективное использование объекта недвижимости. К ним относятся:

) Законодательная разрешенность. Предполагается, что оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство. Рядом с оцениваемым объектом находится городская поликлиника и средняя общеобразовательная школа, поэтому пристройка не может использоваться как производственное здание.

) Физическая осуществимость (конструктивные особенности). Анализируются возможные варианты использования в соответствии с конструктивными особенностями здания. Высота складских помещений должна колебаться от 4,5 до 5,6 м. Высота данной пристройки не удовлетворяет этому требованию, значит она не может быть использована в качестве складского помещения.

) Экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность, по данным табл. 2.1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания;

) Максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а следовательно, и максимальную текущую стоимость.

Также необходимо учитывать местоположение объекта оценки и соседнее окружение (соседние здания, инфраструктура и т.д.).

Итак, оценим возможную доходность здания по табл.2.1 только для административного, торгового и здания общественного питания, т.к. складской и производственный типы зданий были отброшены по первым двум критериям.

Таблица 2.1

Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м2

Тип здания

Назначение

Площадь

Местоположение

Отд.

с/о

Цен.

Административное

Офис, банк

До 200

320

500

800

200-500

300

450

700

500-1000

250

400

600

Более 1000

160

350

550

Складское

Склад, автогараж

До 200

400

350

280

200-500

380

300

250

500-1000

280

250

180

Более 1000

260

240

160

Производственное

Пищевое производство, мастерская ремонра, СТО, предприятие легкой промышленности, древо- и металлообработка

До 200

350

400

350

200-500

360

350

300

500-1000

320

300

200

Более 1000

300

280

180

Общественного питания

Столовая, ресторан, кафе

До 200

300

450

1100

200-500

280

400

1000

500-1000

220

350

800

Более 1000

150

330

700

Торговое

Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека

До 200

380

600

1000

200-500

350

500

900

500-1000

250

400

700

Более 1000

180

380

600

Перейти на страницу: 1 2

Другие материалы ...

Общие требования к организациям общественного питания
Общественное питание играет все возрастающую роль в жизни современного общества. Это обеспечивается, прежде всего, изменением технологий переработки продуктов питания, развитием коммуникаций, средств доставки продукции и сырья, интенсификацией многих производствен ...

Общая характеристика деятельности кафе В Гости
Общественное питание - отрасль народного хозяйства, которая была, есть и будет самой рыночной сферой деятельности. В нашем современном и динамичном мире развитие массового питания играет огромную роль. Питание - одно из важнейших условий существования человека ...

Экономическая эффективность разработки фторидной технологии переработки монацитового концентрата
Данная работа посвящена оценке экономической эффективности разработанной фторидной технологии переработки монацитового концентрата. Монацитовый концентрат состоит из различных химических веществ, основную часть из которых (более 50%) занимают редкоземельные элем ...

Copyright © 2013 - все права принадлежат - www.regulareconomic.ru