Анализ наиболее эффективного использования недвижимости

Определение наиболее эффективного (оптимального) использования (НЭИ) считается наиболее важным в процессе оценки.

Принцип наиболее эффективного использования основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим (наиболее эффективным, оптимальным) образом (физически возможным и юридически разрешенным).

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Анализируется наиболее эффективное использование, во-первых, предположительно вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимся не жилым помещением.

В данной курсовой работе вариант использования земли уже является наилучшим, поэтому надо анализировать НЭИ только самого здания.

Существуют факторы, определяющие наиболее эффективное использование объекта недвижимости. К ним относятся:

) Законодательная разрешенность. Предполагается, что оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство. Рядом с оцениваемым объектом находится городская поликлиника и средняя общеобразовательная школа, поэтому пристройка не может использоваться как производственное здание.

) Физическая осуществимость (конструктивные особенности). Анализируются возможные варианты использования в соответствии с конструктивными особенностями здания. Высота складских помещений должна колебаться от 4,5 до 5,6 м. Высота данной пристройки не удовлетворяет этому требованию, значит она не может быть использована в качестве складского помещения.

) Экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность, по данным табл. 2.1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания;

) Максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а следовательно, и максимальную текущую стоимость.

Также необходимо учитывать местоположение объекта оценки и соседнее окружение (соседние здания, инфраструктура и т.д.).

Итак, оценим возможную доходность здания по табл.2.1 только для административного, торгового и здания общественного питания, т.к. складской и производственный типы зданий были отброшены по первым двум критериям.

Таблица 2.1

Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м2

Тип здания

Назначение

Площадь

Местоположение

Отд.

с/о

Цен.

Административное

Офис, банк

До 200

320

500

800

200-500

300

450

700

500-1000

250

400

600

Более 1000

160

350

550

Складское

Склад, автогараж

До 200

400

350

280

200-500

380

300

250

500-1000

280

250

180

Более 1000

260

240

160

Производственное

Пищевое производство, мастерская ремонра, СТО, предприятие легкой промышленности, древо- и металлообработка

До 200

350

400

350

200-500

360

350

300

500-1000

320

300

200

Более 1000

300

280

180

Общественного питания

Столовая, ресторан, кафе

До 200

300

450

1100

200-500

280

400

1000

500-1000

220

350

800

Более 1000

150

330

700

Торговое

Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека

До 200

380

600

1000

200-500

350

500

900

500-1000

250

400

700

Более 1000

180

380

600

Перейти на страницу: 1 2

Другие материалы ...

Национальная система стандартизации и ее влияние на развитие инновационных процессов
Стандартизация - деятельность по установлению правил и характеристик в целях их добровольного многократного использования, направленная на достижение упорядоченности в сферах производства и обращения продукции и повышение конкурентоспособности продукции, работ и у ...

Организационно-экономическая характеристика предприятия на примере ООО АльфаСтиль
Преддипломная практика является важной составной частью подготовки специалистов с высшим образованием. В ходе данной практики происходит закрепление полученных ранее знаний, умений и навыков, а также приобретение новых. Финансовое состояние малого предприятия хара ...

Основы экономической теории
Цель раздела - ознакомить с основными вехами развития экономической науки, ключевыми понятиями, которыми оперирует экономическая теория - категориями и законами, отражающими реальные процессы, происходящие в хозяйственной деятельности людей, что позволит лучше разб ...

Copyright © 2013 - все права принадлежат - www.regulareconomic.ru