Анализ наиболее эффективного использования недвижимости

Определение наиболее эффективного (оптимального) использования (НЭИ) считается наиболее важным в процессе оценки.

Принцип наиболее эффективного использования основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим (наиболее эффективным, оптимальным) образом (физически возможным и юридически разрешенным).

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Анализируется наиболее эффективное использование, во-первых, предположительно вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимся не жилым помещением.

В данной курсовой работе вариант использования земли уже является наилучшим, поэтому надо анализировать НЭИ только самого здания.

Существуют факторы, определяющие наиболее эффективное использование объекта недвижимости. К ним относятся:

) Законодательная разрешенность. Предполагается, что оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство. Рядом с оцениваемым объектом находится городская поликлиника и средняя общеобразовательная школа, поэтому пристройка не может использоваться как производственное здание.

) Физическая осуществимость (конструктивные особенности). Анализируются возможные варианты использования в соответствии с конструктивными особенностями здания. Высота складских помещений должна колебаться от 4,5 до 5,6 м. Высота данной пристройки не удовлетворяет этому требованию, значит она не может быть использована в качестве складского помещения.

) Экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность, по данным табл. 2.1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания;

) Максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а следовательно, и максимальную текущую стоимость.

Также необходимо учитывать местоположение объекта оценки и соседнее окружение (соседние здания, инфраструктура и т.д.).

Итак, оценим возможную доходность здания по табл.2.1 только для административного, торгового и здания общественного питания, т.к. складской и производственный типы зданий были отброшены по первым двум критериям.

Таблица 2.1

Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м2

Другие материалы ...

Определение роли заготовительного оборота в увеличении прибыли, а изыскание резервов и путей их роста на примере ОСП Коопзаготпром Гомельского райпо
В настоящее время рынок сельскохозяйственной продукции в нашей республике является привлекательным с точки зрения возможностей его расширения за счет спроса и непривлекательным из-за низкой эффективности сельскохозяйственного производства. Этому в значительной сте ...

Организационно-правовая форма предприятия ОАО Читаэнерго
Производственная практика - комплексное изучение хозяйственного объекта как системы, независимо от конкретных особенностей этого объекта. Данная практика направлена на закрепление, расширение и углубление знаний. Целью практики является ознакомление с организацио ...

Нормирование труда как основа для проектирования трудовых процессов организации
рентабельность себестоимость продукция трудовой Целесообразность и эффективность любого общественного труда и общественного производства обеспечивается в первую очередь его рациональной организацией. Рациональная организация труда, прежде всего, требует четко опре ...