Использование доходного подхода

Пояснения по выбору процента для составляющих коэффициента капитализации:

Безрисковая ставка: она взята как депозит надежного банка. Самым надежным банком по рейтингу является Сбербанк.[12] Максимальный депозит в 2013 году имеет 4,5 - 8,5% годовых. [13] Минимальная сумма вклада - 1 млн. рублей, максимальная - 8 млн. рублей, а срок выбирается любой, но длительный (от 3 лет). Таким образом, находим среднюю по депозиту, она равна (4,5 + 8,5) / 2 = 6,5 %, это и есть безрисковая ставка.

Для определения риска низкой ликвидности, риска вложения в недвижимость и риска инвестиционного менеджмента необходимо пояснить привлекательность объекта недвижимости.

Риск низкой ликвидности = 3% (процент будет тем ниже, тем быстрее можно продать объект). Ликвидной можно считать недвижимость <http://nn.ners.ru/>, которая будет востребована на рынке при практически любом развитии экономической ситуации в стране.

Оцениваемый объект обладает достаточно хорошей ликвидностью, т.е. продать данный объект можно быстро, т.к. она находится на второстепенной улице города и в районе средней отдаленности и, следовательно, на него имеется спрос по сравнению с объектами расположенными в отдаленных районах. Более того, в данном районе развитая инфраструктура. Кроме того, полезность пристройки может быть оценена на высоком уровне, т.к. планируется разместить в ней гастроном на длительный срок службы и экономическая ситуация в районе расположения объекта (Октябрьский район) тоже на высоком уроне.

Риск вложения в недвижимость = 4% (низкая привлекательность поднимает значение риска вплоть до 6% в интервале 4-6%)

Риск вложения в недвижимость - это риск утраты потребительской стоимости. Данный риск учитывает все виды износа здания, в том числе физический, функциональный и внешний. Оцениваемая пристройка находится в хорошем состоянии, т.к. Ин = 0,16%. По физическому износу объект недвижимости отвечает условиям прочности, долговечности, экологичности. Для торговых зданий особое значение приобретает функциональный износ, в данном случае она равна 1%, который связан с разработкой и производством новых технологически, эстетически более совершенных зданий. Более того на этот риск влияет транспортная доступность объекта - окружающий объект оценки район обеспечен транспортной инфраструктурой.

Риск инвестиционного менеджмента = 4% (чем больше спрос, тем меньше процентное значение). Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. В рамках системы профессионального управления возникает необходимость подхода к вопросу управления объектом недвижимости. Т.к. экономическая ситуация в данном районе прогрессирует, растут доходы населения, и следовательно, растет спрос на рынке недвижимости, и увеличивается деловая активность населения. С ростом уменьшается риск инвестиционного менеджмента.[10]

Предыдущие 4 показателя в сумме являются ставкой доходности на капитал, т.е. это первая составляющая коэффициента капитализации.

Вторая составляющая коэффициента капитализации - это норма возврата инвестированного капитала. Предполагается, что объект будет приносить доход в течение 25 лет (объект достаточно привлекателен), следовательно, ежегодная прямолинейная норма возврата составит 4%, так как за 25 лет будет списано 100% актива (100% /25 = 4%). Ежегодно будет возвращаться 4% первоначальных инвестиций наряду с 17,5 % доходности на капитал.

В этом случае коэффициент капитализации составит: 4% + 17,5% = 21,5%.

В завершение данного подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках доходного подхода.

Для этого используется формула (4).

СДП = 766 319,500 / 0,215 = 3 564 277 р. = 3 564 т.р.

Другие материалы ...

Организация оплаты труда на предприятии (на примере ООО Транслайн)
К трудовым ресурсам относится та часть населения, которая обладает необходимыми физическими данными, знаниями и навыками труда в соответствующей отрасли[1]. От обеспеченности предприятия трудовыми ресурсами и эффективности их использования зависят объем и своев ...

Определение роли заготовительного оборота в увеличении прибыли, а изыскание резервов и путей их роста на примере ОСП Коопзаготпром Гомельского райпо
В настоящее время рынок сельскохозяйственной продукции в нашей республике является привлекательным с точки зрения возможностей его расширения за счет спроса и непривлекательным из-за низкой эффективности сельскохозяйственного производства. Этому в значительной сте ...

Экономические кризисы причины, сущность, механизм развития
Как известно, современное общество стремится к постоянному улучшению уровня и условий жизни, которые может обеспечить только устойчивый экономический рост. Однако наблюдения показывают, что долговременный экономический рост не является равномерным, а постоянно прер ...