Использование доходного подхода

Пояснения по выбору процента для составляющих коэффициента капитализации:

Безрисковая ставка: она взята как депозит надежного банка. Самым надежным банком по рейтингу является Сбербанк.[12] Максимальный депозит в 2013 году имеет 4,5 - 8,5% годовых. [13] Минимальная сумма вклада - 1 млн. рублей, максимальная - 8 млн. рублей, а срок выбирается любой, но длительный (от 3 лет). Таким образом, находим среднюю по депозиту, она равна (4,5 + 8,5) / 2 = 6,5 %, это и есть безрисковая ставка.

Для определения риска низкой ликвидности, риска вложения в недвижимость и риска инвестиционного менеджмента необходимо пояснить привлекательность объекта недвижимости.

Риск низкой ликвидности = 3% (процент будет тем ниже, тем быстрее можно продать объект). Ликвидной можно считать недвижимость <http://nn.ners.ru/>, которая будет востребована на рынке при практически любом развитии экономической ситуации в стране.

Оцениваемый объект обладает достаточно хорошей ликвидностью, т.е. продать данный объект можно быстро, т.к. она находится на второстепенной улице города и в районе средней отдаленности и, следовательно, на него имеется спрос по сравнению с объектами расположенными в отдаленных районах. Более того, в данном районе развитая инфраструктура. Кроме того, полезность пристройки может быть оценена на высоком уровне, т.к. планируется разместить в ней гастроном на длительный срок службы и экономическая ситуация в районе расположения объекта (Октябрьский район) тоже на высоком уроне.

Риск вложения в недвижимость = 4% (низкая привлекательность поднимает значение риска вплоть до 6% в интервале 4-6%)

Риск вложения в недвижимость - это риск утраты потребительской стоимости. Данный риск учитывает все виды износа здания, в том числе физический, функциональный и внешний. Оцениваемая пристройка находится в хорошем состоянии, т.к. Ин = 0,16%. По физическому износу объект недвижимости отвечает условиям прочности, долговечности, экологичности. Для торговых зданий особое значение приобретает функциональный износ, в данном случае она равна 1%, который связан с разработкой и производством новых технологически, эстетически более совершенных зданий. Более того на этот риск влияет транспортная доступность объекта - окружающий объект оценки район обеспечен транспортной инфраструктурой.

Риск инвестиционного менеджмента = 4% (чем больше спрос, тем меньше процентное значение). Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. В рамках системы профессионального управления возникает необходимость подхода к вопросу управления объектом недвижимости. Т.к. экономическая ситуация в данном районе прогрессирует, растут доходы населения, и следовательно, растет спрос на рынке недвижимости, и увеличивается деловая активность населения. С ростом уменьшается риск инвестиционного менеджмента.[10]

Предыдущие 4 показателя в сумме являются ставкой доходности на капитал, т.е. это первая составляющая коэффициента капитализации.

Вторая составляющая коэффициента капитализации - это норма возврата инвестированного капитала. Предполагается, что объект будет приносить доход в течение 25 лет (объект достаточно привлекателен), следовательно, ежегодная прямолинейная норма возврата составит 4%, так как за 25 лет будет списано 100% актива (100% /25 = 4%). Ежегодно будет возвращаться 4% первоначальных инвестиций наряду с 17,5 % доходности на капитал.

В этом случае коэффициент капитализации составит: 4% + 17,5% = 21,5%.

В завершение данного подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках доходного подхода.

Для этого используется формула (4).

СДП = 766 319,500 / 0,215 = 3 564 277 р. = 3 564 т.р.

Перейти на страницу: 1 2 

Другие материалы ...

Определение роли заготовительного оборота в увеличении прибыли, а изыскание резервов и путей их роста на примере ОСП Коопзаготпром Гомельского райпо
В настоящее время рынок сельскохозяйственной продукции в нашей республике является привлекательным с точки зрения возможностей его расширения за счет спроса и непривлекательным из-за низкой эффективности сельскохозяйственного производства. Этому в значительной сте ...

Экономические агенты как участники экономических процессов
экономический агент некоммерческий Тема актуальна тем, что экономическая (хозяйственная) деятельность есть не что иное, как постоянная работа по оценке, сравнению, отбору альтернативных вариантов использования экономических ресурсов. В хозяйственной деятельности уча ...

Организационно-правовая форма предприятия ОАО Читаэнерго
Производственная практика - комплексное изучение хозяйственного объекта как системы, независимо от конкретных особенностей этого объекта. Данная практика направлена на закрепление, расширение и углубление знаний. Целью практики является ознакомление с организацио ...

Copyright © 2013 - все права принадлежат - www.regulareconomic.ru