Использование доходного подхода

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле

СДП = ЧОД / ККАП, (4)

где СДП - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;

ККАП - коэффициент капитализации.[3, c.20]

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду. ПВД определяется за год с учетом ставок аренды (см. табл. 3.1), при этом для зданий, находящихся в удовлетворительном состоянии, ставку необходимо снизить на 30 %.

Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме табл. 3.8.

Таблица 3.8 Отчет о доходах и расходах [3, c.21]

ПВД = 275 м2 * 500 р./м2 *12 = 1 650 000 р.

Убытки равны 5-10% от ПВД, тут взяты 7 % от ПВД, т.к. данный объект имеет достаточную привлекательность и продать данный объект можно в быстрые сроки. Экономическая ситуация находится на высоком уровне. Расположение пристройки по отношению к другим объектам, транспортным и инженерным коммуникациям и прочим элементам внешней среды - на среднем уровне, т.к. объект находится в районе средней отдаленности и на второстепенной улице города, что и обуславливает 7% от ПВД.

Убытки = 0,07 * 1 650 000 = 115 500,00 р.

ЭВД = ПВД - Убытки = 1 650 000 - 115 500 = 1 534 500,00 р.

Налог на землю = 7 р./м2 * 4 * 1050 м2 = 29 400,00 р.

Налог на имущество = 0,02 * (3 415 500,00 р. - 546500,00 р.) = 57 380,00 р.

Коммунальные расходы = 40 р./м2 * 12 * 275 м2 = 132 000,00 р

Расходы на управление = 0,15 * 1 534 500,00 р. = 230 175,00 р.

Страхование = 3 415 500,00 р. *0,001 = 3 415,50 р.

Обеспечение безопасности = 0,15 * 1 650 000,00 р. = 247 500,00 р.

ОР = 29 400,00 + 57 380,00 + 132 000,00 + 230 175,00 + 3 415,50 + 247 500 = 699 870,50 р.

Резервы = 0,02 * 3 415 500,00 р. = 68 310,00 р.

ЧОД = ЭВД - ОР - Резервы = 1 534 500 - 699 870,50 - 68 310,00 = 766 319,50 р.

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки доходности на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.

Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости.

Коэффициент капитализации рассчитывается по форме табл. 3.9.

Таблица 3.9 Расчет коэффициента капитализации [3, c.22]

Другие материалы ...

Особенности перехода России к рынку и его последствия
На рубеже третьего тысячелетия ряд стран, по убеждению большинства экономистов и политиков, находились в переходном состоянии, в движении от централизованного хозяйства к системе современной рыночной экономики. Развитие этой экономики происходило путем возникновен ...

Особенности современной миграционной ситуации в Российской Федерации
Миграция - важнейший элемент образа жизни, форма человеческой деятельности, реализующая ценности, цели людей, групп, личностей, воплощение которых связано с постоянным или временным, добровольным или вынужденным переселением в иные регионы, поселения, страны, на но ...

Нефтяная компания ЛУКОЙЛ
Своей миссией компания ЛУКОЙЛ следующее: компания создана, чтобы энергию природных ресурсов обратить во благо человека, способствовать в регионах деятельности Компании долгосрочному экономическому росту, социальной стабильности, содействовать процветанию и пр ...