Использование доходного подхода
Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.
Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле
СДП = ЧОД / ККАП, (4)
где СДП - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;
ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;
ККАП - коэффициент капитализации.[3, c.20]
Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.
Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду. ПВД определяется за год с учетом ставок аренды (см. табл. 3.1), при этом для зданий, находящихся в удовлетворительном состоянии, ставку необходимо снизить на 30 %.
Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.
ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.
Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме табл. 3.8.
Таблица 3.8 Отчет о доходах и расходах [3, c.21]
Показатели |
Сумма, р. |
ПВД |
1 650 000,00 |
Убытки |
115 500,00 |
ЭВД |
1 534 500,00 |
ОР: |
699 870,50 |
- налог на землю |
29 400,00 |
- налог на имущество |
57 380,00 |
- коммунальные расходы |
132 000,00 |
- расходы на управление |
230 175,00 |
- страхование |
3 415,50 |
- обеспечение безопасности |
247 500,00 |
Резервы |
68 310,00 |
ЧОД |
766 319,50 |
ПВД = 275 м2 * 500 р./м2 *12 = 1 650 000 р.
Убытки равны 5-10% от ПВД, тут взяты 7 % от ПВД, т.к. данный объект имеет достаточную привлекательность и продать данный объект можно в быстрые сроки. Экономическая ситуация находится на высоком уровне. Расположение пристройки по отношению к другим объектам, транспортным и инженерным коммуникациям и прочим элементам внешней среды - на среднем уровне, т.к. объект находится в районе средней отдаленности и на второстепенной улице города, что и обуславливает 7% от ПВД.
Убытки = 0,07 * 1 650 000 = 115 500,00 р.
ЭВД = ПВД - Убытки = 1 650 000 - 115 500 = 1 534 500,00 р.
Налог на землю = 7 р./м2 * 4 * 1050 м2 = 29 400,00 р.
Налог на имущество = 0,02 * (3 415 500,00 р. - 546500,00 р.) = 57 380,00 р.
Коммунальные расходы = 40 р./м2 * 12 * 275 м2 = 132 000,00 р
Расходы на управление = 0,15 * 1 534 500,00 р. = 230 175,00 р.
Страхование = 3 415 500,00 р. *0,001 = 3 415,50 р.
Обеспечение безопасности = 0,15 * 1 650 000,00 р. = 247 500,00 р.
ОР = 29 400,00 + 57 380,00 + 132 000,00 + 230 175,00 + 3 415,50 + 247 500 = 699 870,50 р.
Резервы = 0,02 * 3 415 500,00 р. = 68 310,00 р.
ЧОД = ЭВД - ОР - Резервы = 1 534 500 - 699 870,50 - 68 310,00 = 766 319,50 р.
Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки доходности на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.
Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.
Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости.
Коэффициент капитализации рассчитывается по форме табл. 3.9.
Таблица 3.9 Расчет коэффициента капитализации [3, c.22]
Составляющие ККАП |
Значение, % |
Безрисковая ставка |
6,5 |
Риск низкой ликвидности |
3,0 |
Риск вложения в недвижимость |
4,0 |
Риск инвестиционного менеджмента |
4,0 |
Норма возврата капитала |
4,0 |
Итого ККАП |
21,5 |
Другие материалы ...
Определение рыночной стоимости квартиры
Основные
факты и выводы
Данный
Отчет об оценке должен рассматриваться как цельный документ. Приложения
являются неотъемлемой частью данного Отчета. Структура Отчета соответствует
логике проведения процедуры оценки.
В
первом разделе определено задание на о ...
Общие требования к организациям общественного питания
Общественное
питание играет все возрастающую роль в жизни современного общества. Это
обеспечивается, прежде всего, изменением технологий переработки продуктов
питания, развитием коммуникаций, средств доставки продукции и сырья,
интенсификацией многих производствен ...
Особенности современной миграционной ситуации в Российской Федерации
Миграция - важнейший элемент образа жизни, форма человеческой
деятельности, реализующая ценности, цели людей, групп, личностей, воплощение
которых связано с постоянным или временным, добровольным или вынужденным
переселением в иные регионы, поселения, страны, на но ...