Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода
Далее приводится описание поправок к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым объектом и сравниваемыми аналогами.
Поправки к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым и сравниваемыми объектами, приведены в Таблице 8(таблица корректировок по арендным платежам).
Таблица 5
Обоснование корректировок, примененных в Таблице 6
|
Корректировка по элементу сравнения |
Объект сравнения |
Обоснование корректировки |
|
1. Совершенная сделка или предложение |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Подразумевается разница между сделкой и предложением. Обычно составляет 0-20%. Корректировка -15%. |
|
2. Переданные имущественные права |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Подразумевается поправка на разницу в стоимости между полными правами частной собственности и не полными, составляет 5-10%. Корректировка не вводилась. |
|
3. Условия рынка (время предложения) |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Подразумевается изменение стоимости на рынке недвижимости по истечении определенного срока времени между объектом оценки и аналогами. Все аналоги предлагаются к продаже на дату Оценки. Было принято решение не вводить корректировки на объекты - аналоги |
|
4. Поправка на площадь |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Поправка на площадь обусловлена тем, что при прочих равных условиях, большие по площади помещения имеют более низкую удельную цену. Поправка не вводилась, поскольку оцениваемые помещения могут быть сданы в аренду как полностью, единым объектом, так и по частям, нескольким арендаторам. |
|
5. Местоположение объекта |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Поправка на местоположение определена в процентах, исходя из разницы в ценах продажи на объекты недвижимости с местоположением вблизи объекта оценки и вблизи аналогов. Объекты аналогичного назначения имеют различное местоположение, которое непосредственно влияет на цену объекта. Корректировка-10%. |
|
6. Состояние объекта |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Поправка на состояние объекта определяется в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с различным состоянием объектов. Корректировка -9% |
|
7. Дополнительные улучшения |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Поправка на дополнительные улучшения определена в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с наличием данных улучшений или их отсутствием. Поправка не вводилась. |
|
8. Расположение объекта |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Определяется в процентах исходя из разницы в ценах продажи на аналогичные объекты с различным расположением объектов недвижимости (отдельно стоящие, встроенные). |
Таблица 6
Расчет арендной ставки.
|
Элемент сравнения |
Ед. изм. |
Оцениваемый объект |
Объекты сравнения | ||
|
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 | |||
|
Арендная ставка |
руб./м2 |
1000 |
950 |
900 | |
|
Общая площадь |
м2 |
180 |
120 |
145 |
130 |
|
Совершенная сделка или предложение |
предложение |
предложение |
предложение | ||
|
Корректировка |
% |
-15 |
-15 |
-15 | |
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
850 |
807,5 |
765 | |
|
Переданные имущественные права |
полное |
полное |
полное |
полное | |
|
Корректировка |
% |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
850 |
807,5 |
765 | |
|
Условия рынка (время предложения) |
Апрель 2013 |
Апрель 2013 |
Апрель 2013 |
Апрель 2013 | |
|
Корректировка |
% |
0,00 |
0,00 |
0,00 | |
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
850 |
807,5 |
765 | |
|
Местоположение |
г. Челябинск, ул. Вагнера, 80 |
г. Челябинск, ул. Гагарина, 21 |
г. Челябинск, ул. Гагарина, 9 |
г. Челябинск, ул. Артилле-рийская, 122 | |
|
Корректировка |
% |
0 |
0 |
-10 | |
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
850 |
807,5 |
688,5 | |
|
Состояние объекта |
Хорошее |
Отличное |
Хорошее |
Хорошее | |
|
Корректировка |
% |
9 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
773,5 |
807,5 |
688,5 | |
|
Дополнительные улучшения |
- |
- |
- |
- | |
|
Корректировка |
% |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
773,5 |
807,5 |
688,5 | |
|
Расположение объекта |
Встроенное |
Встроенное |
Встроенное |
Встроенное | |
|
Корректировка |
% |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
773,5 |
807,5 |
688,5 | |
|
Выводы: | |||||
|
Общая валовая коррекция |
-24 |
-15 |
-25 | ||
|
Весовой коэффициент |
0,3 |
0,35 |
0,35 | ||
|
Арендная ставка |
руб./м2 |
755,65 | |||
Другие материалы ...
Организация и технико-экономическое обоснование производства системы АСУ-ГХ (на примере ОАО КНИИТМУ)
Использование космических технологий спутникового
позиционирования ГЛОНАСС и GPS является наиболее эффективным и перспективным
направлением в создании систем мониторинга и управления транспортом на
предприятиях различных отраслей. Система ГЛОНАСС представляет собой ...
Общая характеристика ОАО Советская звезда
ниточный комбинат маркетинговый производственный
Преддипломная
практика является одной из неотъемлемых частей подготовки квалифицированных
специалистов всех специальностей. Во время прохождения практики происходит
закрепление и конкретизация результатов теоретическо ...
Экономические показатели деятельности кафе На бульваре
Практика
- это деятельность, которая осуществляется для достижения. В нашем современном
и динамичном мире развитие массового питания играет огромную роль.
Питание
- одно из важнейших условий существования человека. Количество, качество,
ассортимент потребляемых ...