Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода

Далее приводится описание поправок к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым объектом и сравниваемыми аналогами.

Поправки к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым и сравниваемыми объектами, приведены в Таблице 8(таблица корректировок по арендным платежам).

Таблица 5

Обоснование корректировок, примененных в Таблице 6

Корректировка по элементу сравнения

Объект сравнения

Обоснование корректировки

1. Совершенная сделка или предложение

Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3

Подразумевается разница между сделкой и предложением. Обычно составляет 0-20%. Корректировка -15%.

2. Переданные имущественные права

Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3

Подразумевается поправка на разницу в стоимости между полными правами частной собственности и не полными, составляет 5-10%. Корректировка не вводилась.

3. Условия рынка (время предложения)

Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3

Подразумевается изменение стоимости на рынке недвижимости по истечении определенного срока времени между объектом оценки и аналогами. Все аналоги предлагаются к продаже на дату Оценки. Было принято решение не вводить корректировки на объекты - аналоги

4. Поправка на площадь

Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3

Поправка на площадь обусловлена тем, что при прочих равных условиях, большие по площади помещения имеют более низкую удельную цену. Поправка не вводилась, поскольку оцениваемые помещения могут быть сданы в аренду как полностью, единым объектом, так и по частям, нескольким арендаторам.

5. Местоположение объекта

Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3

Поправка на местоположение определена в процентах, исходя из разницы в ценах продажи на объекты недвижимости с местоположением вблизи объекта оценки и вблизи аналогов. Объекты аналогичного назначения имеют различное местоположение, которое непосредственно влияет на цену объекта. Корректировка-10%.

6. Состояние объекта

Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3

Поправка на состояние объекта определяется в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с различным состоянием объектов. Корректировка -9%

7. Дополнительные улучшения

Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3

Поправка на дополнительные улучшения определена в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с наличием данных улучшений или их отсутствием. Поправка не вводилась.

8. Расположение объекта

Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3

Определяется в процентах исходя из разницы в ценах продажи на аналогичные объекты с различным расположением объектов недвижимости (отдельно стоящие, встроенные).

Таблица 6

Расчет арендной ставки.

Элемент сравнения

Ед. изм.

Оцениваемый объект

Объекты сравнения

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Арендная ставка

руб./м2

1000

950

900

Общая площадь

м2

180

120

145

130

Совершенная сделка или предложение

предложение

предложение

предложение

Корректировка

%

-15

-15

-15

Скорректированная цена

руб./м2

850

807,5

765

Переданные имущественные права

полное

полное

полное

полное

Корректировка

%

0

0

0

Скорректированная цена

руб./м2

850

807,5

765

Условия рынка (время предложения)

Апрель 2013

Апрель 2013

Апрель 2013

Апрель 2013

Корректировка

%

0,00

0,00

0,00

Скорректированная цена

руб./м2

850

807,5

765

Местоположение

г. Челябинск, ул. Вагнера, 80

г. Челябинск, ул. Гагарина, 21

г. Челябинск, ул. Гагарина, 9

г. Челябинск, ул. Артилле-рийская, 122

Корректировка

%

0

0

-10

Скорректированная цена

руб./м2

850

807,5

688,5

Состояние объекта

Хорошее

Отличное

Хорошее

Хорошее

Корректировка

%

9

0

0

Скорректированная цена

руб./м2

773,5

807,5

688,5

Дополнительные улучшения

-

-

-

-

Корректировка

%

0

0

0

Скорректированная цена

руб./м2

773,5

807,5

688,5

Расположение объекта

Встроенное

Встроенное

Встроенное

Встроенное

Корректировка

%

0

0

0

Скорректированная цена

руб./м2

773,5

807,5

688,5

Выводы:

Общая валовая коррекция

-24

-15

-25

Весовой коэффициент

0,3

0,35

0,35

Арендная ставка

руб./м2

755,65

Перейти на страницу: 1 2 3 4

Другие материалы ...

Экономические институты Украины
Актуальность темы. Обеспечить успешную трансформацию украинской экономики и построение её социально ориентированной рыночной модели неосуществимо без всестороннего критического освоения современной теории и практики и без предельно точного учёта национальной спец ...

Национальная экономика основные результаты функционирования и их измерение
национальная экономика сбалансированность модернизация Одной из важнейших долгосрочных целей экономической политики правительства любой страны, является стимулирование экономического роста, поддержание его на стабильном и оптимальном уровне. Для этого необходимо им ...

Национальная экономика цели и результаты развития
Актуальность данной темы отвечает потребностям развития национальной экономики и современного общества. От успешного развития национальной экономики страны напрямую зависит рост благосостояния населения. На основе изучения тенденций развития национальной экономики ...

Copyright © 2013 - все права принадлежат - www.regulareconomic.ru