Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода
Определение коэффициента капитализации
Определение коэффициента капитализации произведено с использованием метода рыночной экстракции, сущность которого заключается в выборе нескольких объектов (не менее трех), принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и объект оценки при наиболее эффективном использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи/цена предложения и фактическая/предлагаемая ставка арендной платы.
Далее проводится расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.
Величина коэффициента должна находиться в пределах диапазона значений коэффициента капитализации, определенного для рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в соответствующем разделе Отчета. Для оцениваемого объекта величина коэффициента капитализации определена как среднее значение по сопоставимым объектам (таблица 7).
Таблица 7
|
№ пп |
Характеристики |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
|
1 |
Цена предложения |
5600000 |
6000000 |
5800000 |
|
2 |
Поправка на торг |
-10% |
-10% |
-10% |
|
3 |
Предполагаемая цена продажи |
5040000 |
5400000 |
5220000 |
|
4 |
Сдаваемая площадь, кв.м. |
120 |
145 |
130 |
|
5 |
Ставка арендной платы, руб/кв.м. |
1000 |
950 |
900 |
|
6 |
ПВД |
1440000 |
1653000 |
1404000 |
|
7 |
Коэффициент (загрузки) использования площади |
0,95 |
0,90 |
0,95 |
|
8 |
ДВД |
1368000 |
1487700 |
1333800 |
|
9 |
Операционные расходы |
15% |
15% |
15% |
|
10 |
ЧОД |
1162800 |
1264545 |
1133730 |
|
11 |
Коэффициент капитализации |
0,20 |
0,21 |
0,19 |
|
12 |
Средний коэффициент капитализации |
0,20 |
Характеристики аналогов представлены в сравнительном подходе.
Таким образом, коэффициент капитализации для объекта оценки составляет 0,20.
Другие материалы ...
Экономические взгляды Леона Вальраса
Леон
Мати Эспри Вальрас (1834 - 1910 гг.) - сын профессора философии Августа
Вальраса, также занимавшегося экономическими вопросами и написавшего книгу о
богатстве и ценности. Позднее Леон признавался, что интерес к экономической
теории получил именно благодаря от ...
Экономические агенты как участники экономических процессов
экономический агент некоммерческий
Тема
актуальна тем, что экономическая (хозяйственная) деятельность есть не что иное,
как постоянная работа по оценке, сравнению, отбору альтернативных вариантов
использования экономических ресурсов. В хозяйственной деятельности уча ...
Экономические институты Украины
Актуальность
темы. Обеспечить успешную трансформацию
украинской экономики и построение её социально ориентированной рыночной модели
неосуществимо без всестороннего критического освоения современной теории и
практики и без предельно точного учёта национальной спец ...