Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода
Определение коэффициента капитализации
Определение коэффициента капитализации произведено с использованием метода рыночной экстракции, сущность которого заключается в выборе нескольких объектов (не менее трех), принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и объект оценки при наиболее эффективном использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи/цена предложения и фактическая/предлагаемая ставка арендной платы.
Далее проводится расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.
Величина коэффициента должна находиться в пределах диапазона значений коэффициента капитализации, определенного для рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в соответствующем разделе Отчета. Для оцениваемого объекта величина коэффициента капитализации определена как среднее значение по сопоставимым объектам (таблица 7).
Таблица 7
|
№ пп |
Характеристики |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
|
1 |
Цена предложения |
5600000 |
6000000 |
5800000 |
|
2 |
Поправка на торг |
-10% |
-10% |
-10% |
|
3 |
Предполагаемая цена продажи |
5040000 |
5400000 |
5220000 |
|
4 |
Сдаваемая площадь, кв.м. |
120 |
145 |
130 |
|
5 |
Ставка арендной платы, руб/кв.м. |
1000 |
950 |
900 |
|
6 |
ПВД |
1440000 |
1653000 |
1404000 |
|
7 |
Коэффициент (загрузки) использования площади |
0,95 |
0,90 |
0,95 |
|
8 |
ДВД |
1368000 |
1487700 |
1333800 |
|
9 |
Операционные расходы |
15% |
15% |
15% |
|
10 |
ЧОД |
1162800 |
1264545 |
1133730 |
|
11 |
Коэффициент капитализации |
0,20 |
0,21 |
0,19 |
|
12 |
Средний коэффициент капитализации |
0,20 |
Характеристики аналогов представлены в сравнительном подходе.
Таким образом, коэффициент капитализации для объекта оценки составляет 0,20.
Другие материалы ...
Общая характеристика деятельности кафе В Гости
Общественное
питание - отрасль народного хозяйства, которая была, есть и будет самой
рыночной сферой деятельности.
В
нашем современном и динамичном мире развитие массового питания играет огромную
роль. Питание - одно из важнейших условий существования человека ...
Организация коммерческой деятельности на предприятии
Коммерческая
деятельность является одним из важнейших факторов обеспечения эффективного
функционирования экономической системы в рыночных условиях хозяйствования.
Организация
коммерческой деятельности в современных условиях строится на основе принципа
полного р ...
Организация и планирование электроснабжения промышленных предприятий
Электроэнергетическое обслуживание -
это организация и планирование системы электроснабжения промышленного
предприятия, обеспечивающей бесперебойное функционирование его основного
производства при минимальных капитальных и текущих затратах в целом по системе.
В ...