Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода

Определение коэффициента капитализации

Определение коэффициента капитализации произведено с использованием метода рыночной экстракции, сущность которого заключается в выборе нескольких объектов (не менее трех), принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и объект оценки при наиболее эффективном использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи/цена предложения и фактическая/предлагаемая ставка арендной платы.

Далее проводится расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.

Величина коэффициента должна находиться в пределах диапазона значений коэффициента капитализации, определенного для рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в соответствующем разделе Отчета. Для оцениваемого объекта величина коэффициента капитализации определена как среднее значение по сопоставимым объектам (таблица 7).

Таблица 7

№ пп

Характеристики

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

1

Цена предложения

5600000

6000000

5800000

2

Поправка на торг

-10%

-10%

-10%

3

Предполагаемая цена продажи

5040000

5400000

5220000

4

Сдаваемая площадь, кв.м.

120

145

130

5

Ставка арендной платы, руб/кв.м.

1000

950

900

6

ПВД

1440000

1653000

1404000

7

Коэффициент (загрузки) использования площади

0,95

0,90

0,95

8

ДВД

1368000

1487700

1333800

9

Операционные расходы

15%

15%

15%

10

ЧОД

1162800

1264545

1133730

11

Коэффициент капитализации

0,20

0,21

0,19

12

Средний коэффициент капитализации

0,20

Характеристики аналогов представлены в сравнительном подходе.

Таким образом, коэффициент капитализации для объекта оценки составляет 0,20.

Перейти на страницу: 1 2 3 4

Другие материалы ...

Организация и планирование электроснабжения промышленных предприятий
Электроэнергетическое обслуживание - это организация и планирование системы электроснабжения промышленного предприятия, обеспечивающей бесперебойное функционирование его основного производства при минимальных капитальных и текущих затратах в целом по системе. В ...

Особенности перехода России к рынку и его последствия
На рубеже третьего тысячелетия ряд стран, по убеждению большинства экономистов и политиков, находились в переходном состоянии, в движении от централизованного хозяйства к системе современной рыночной экономики. Развитие этой экономики происходило путем возникновен ...

Экономическая эффективность в дорожной отрасли
Экономика дорожного движения является неотъемлемой частью экономики дорожного хозяйства. Дорожное хозяйство представляет собой один из важнейших элементов Единой транспортной системы России. Без дорожной сети не могут быть реализованы статьи Конституции Российской ...

Copyright © 2013 - все права принадлежат - www.regulareconomic.ru