Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода

Определение коэффициента капитализации

Определение коэффициента капитализации произведено с использованием метода рыночной экстракции, сущность которого заключается в выборе нескольких объектов (не менее трех), принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и объект оценки при наиболее эффективном использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи/цена предложения и фактическая/предлагаемая ставка арендной платы.

Далее проводится расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.

Величина коэффициента должна находиться в пределах диапазона значений коэффициента капитализации, определенного для рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в соответствующем разделе Отчета. Для оцениваемого объекта величина коэффициента капитализации определена как среднее значение по сопоставимым объектам (таблица 7).

Таблица 7

№ пп

Характеристики

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

1

Цена предложения

5600000

6000000

5800000

2

Поправка на торг

-10%

-10%

-10%

3

Предполагаемая цена продажи

5040000

5400000

5220000

4

Сдаваемая площадь, кв.м.

120

145

130

5

Ставка арендной платы, руб/кв.м.

1000

950

900

6

ПВД

1440000

1653000

1404000

7

Коэффициент (загрузки) использования площади

0,95

0,90

0,95

8

ДВД

1368000

1487700

1333800

9

Операционные расходы

15%

15%

15%

10

ЧОД

1162800

1264545

1133730

11

Коэффициент капитализации

0,20

0,21

0,19

12

Средний коэффициент капитализации

0,20

Характеристики аналогов представлены в сравнительном подходе.

Таким образом, коэффициент капитализации для объекта оценки составляет 0,20.

Перейти на страницу: 1 2 3 4

Другие материалы ...

Особенности регулирования АПК в России
АПК - крупнейший российский межотраслевой комплекс, объединяющий в себе десять отраслей экономики, направленный на получение и переработку сельскохозяйственного сырья. Агропромышленный комплекс затрагивает интересы практически всего населения Российской Федерации, ...

Определение путей повышения конкурентоспособности ОАО Хабаровская производственно-ремонтная компания
Значение стратегического поведения, позволяющего фирме выживать в конкурентной борьбе в долгосрочной перспективе, резко возросло в последние десятилетия. Все компании в условиях жесткой конкуренции, быстро меняющейся ситуации должны не только концентрировать вниман ...

Нормирование труда как основа для проектирования трудовых процессов организации
рентабельность себестоимость продукция трудовой Целесообразность и эффективность любого общественного труда и общественного производства обеспечивается в первую очередь его рациональной организацией. Рациональная организация труда, прежде всего, требует четко опре ...

Copyright © 2013 - все права принадлежат - www.regulareconomic.ru