Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода
Определение коэффициента капитализации
Определение коэффициента капитализации произведено с использованием метода рыночной экстракции, сущность которого заключается в выборе нескольких объектов (не менее трех), принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и объект оценки при наиболее эффективном использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи/цена предложения и фактическая/предлагаемая ставка арендной платы.
Далее проводится расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.
Величина коэффициента должна находиться в пределах диапазона значений коэффициента капитализации, определенного для рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в соответствующем разделе Отчета. Для оцениваемого объекта величина коэффициента капитализации определена как среднее значение по сопоставимым объектам (таблица 7).
Таблица 7
|
№ пп |
Характеристики |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
|
1 |
Цена предложения |
5600000 |
6000000 |
5800000 |
|
2 |
Поправка на торг |
-10% |
-10% |
-10% |
|
3 |
Предполагаемая цена продажи |
5040000 |
5400000 |
5220000 |
|
4 |
Сдаваемая площадь, кв.м. |
120 |
145 |
130 |
|
5 |
Ставка арендной платы, руб/кв.м. |
1000 |
950 |
900 |
|
6 |
ПВД |
1440000 |
1653000 |
1404000 |
|
7 |
Коэффициент (загрузки) использования площади |
0,95 |
0,90 |
0,95 |
|
8 |
ДВД |
1368000 |
1487700 |
1333800 |
|
9 |
Операционные расходы |
15% |
15% |
15% |
|
10 |
ЧОД |
1162800 |
1264545 |
1133730 |
|
11 |
Коэффициент капитализации |
0,20 |
0,21 |
0,19 |
|
12 |
Средний коэффициент капитализации |
0,20 |
Характеристики аналогов представлены в сравнительном подходе.
Таким образом, коэффициент капитализации для объекта оценки составляет 0,20.
Другие материалы ...
Новые подходы к оценке экономической эффективности реальных инвестиций
Инвестиционная деятельность в той или иной
степени присуща любому предприятию. Она представляет собой один из наиболее
важных аспектов функционирования любой коммерческой организации. Причинами,
обусловливающими необходимость инвестиций, являются обновление имеющей ...
Направления снижения себестоимости продукции
Производство
продукции (работ и услуг) связано с определенными затратами или издержками. В
процессе производства продукции затрачивается труд, используются средства
труда, а также предметы труда. Все затраты предприятия на производство и
реализацию продукции, выра ...
Организационные формы оптовой торговли КСУП Комбинат Восток
Организационно-технологическая
(производственная) практика является важнейшей частью учебного процесса по
подготовке высококвалифицированных специалистов для народного хозяйства
республики в области коммерческой деятельности .
Целью
производственной практики яв ...