Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода
Определение коэффициента капитализации
Определение коэффициента капитализации произведено с использованием метода рыночной экстракции, сущность которого заключается в выборе нескольких объектов (не менее трех), принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и объект оценки при наиболее эффективном использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи/цена предложения и фактическая/предлагаемая ставка арендной платы.
Далее проводится расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.
Величина коэффициента должна находиться в пределах диапазона значений коэффициента капитализации, определенного для рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в соответствующем разделе Отчета. Для оцениваемого объекта величина коэффициента капитализации определена как среднее значение по сопоставимым объектам (таблица 7).
Таблица 7
|
№ пп |
Характеристики |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
|
1 |
Цена предложения |
5600000 |
6000000 |
5800000 |
|
2 |
Поправка на торг |
-10% |
-10% |
-10% |
|
3 |
Предполагаемая цена продажи |
5040000 |
5400000 |
5220000 |
|
4 |
Сдаваемая площадь, кв.м. |
120 |
145 |
130 |
|
5 |
Ставка арендной платы, руб/кв.м. |
1000 |
950 |
900 |
|
6 |
ПВД |
1440000 |
1653000 |
1404000 |
|
7 |
Коэффициент (загрузки) использования площади |
0,95 |
0,90 |
0,95 |
|
8 |
ДВД |
1368000 |
1487700 |
1333800 |
|
9 |
Операционные расходы |
15% |
15% |
15% |
|
10 |
ЧОД |
1162800 |
1264545 |
1133730 |
|
11 |
Коэффициент капитализации |
0,20 |
0,21 |
0,19 |
|
12 |
Средний коэффициент капитализации |
0,20 |
Характеристики аналогов представлены в сравнительном подходе.
Таким образом, коэффициент капитализации для объекта оценки составляет 0,20.
Другие материалы ...
Особенности регулирования АПК в России
АПК - крупнейший российский межотраслевой комплекс, объединяющий в себе
десять отраслей экономики, направленный на получение и переработку
сельскохозяйственного сырья. Агропромышленный комплекс затрагивает интересы
практически всего населения Российской Федерации, ...
Определение путей повышения конкурентоспособности ОАО Хабаровская производственно-ремонтная компания
Значение стратегического поведения, позволяющего фирме выживать в
конкурентной борьбе в долгосрочной перспективе, резко возросло в последние
десятилетия. Все компании в условиях жесткой конкуренции, быстро меняющейся
ситуации должны не только концентрировать вниман ...
Нормирование труда как основа для проектирования трудовых процессов организации
рентабельность себестоимость продукция трудовой
Целесообразность и эффективность любого общественного труда и
общественного производства обеспечивается в первую очередь его рациональной
организацией.
Рациональная организация труда, прежде всего, требует четко опре ...