Использование сравнительного подхода

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе - относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

- 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

- 10 % между центром и районом средней отдаленности.

Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов (см. табл. 3.6, гр. 1-9). Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

1) поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

2) подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

) при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

После определения поправок необходимо сделать вывод о различиях в ценах за счет той или иной характеристики (состояние и транспортная доступность) в процентах для каждого района города.

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок (гр. 13 табл. 3.6 определяется умножением гр. 9 на гр. 10, гр. 11, гр. 12).

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости проводятся по форме табл. 3.6.

Таблица 3.6 Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости

Объекты сравнения

Площадь, м2

Местоположение

Состояние

Транспортная доступность

Стоимость оборудования, тыс. р.

Цена продажи, тыс. р.

ЦКХ, тыс. р.

Поправки в долях

Скорректированная цена, тыс. р.

оборудование

площадь

по местоположению

по состоянию

по транспортной доступности

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

Объект оценки

275,00

с/о

Хор

Втр

0

-

-

-

-

-

-

-

А1

316,25

с/о

Хор

гл

0

3795,00

3795,00

3300,00

1,00

1,00

0,93

3072,30

А2

206,25

с/о

Уд

Гл

0

2274,8

2274,80

3033,10

1,00

1,09

0,93

3074,65

А3

495,00

с/о

Хор

Втр

66,0

5600,1

5534,10

3074,50

1,00

1,00

1,00

3074,50

А4

178,75

Отд

Хор

Втр

82,5

1834,8

1751,60

2694,80

1,15

1,00

1,00

3099,02

А5

385,00

Отд

Уд

Гл

90,2

3584,9

3494,70

2496,20

1,15

1,08

0,95

2945,27

А6

357,50

Отд

Хор

Гл

61,6

3732,3

3670,70

2823,60

1,15

1,00

0,95

3084,78

А7

550,00

Цен

Хор

Гл

99,0

7400,8

7301,80

3650,90

0,90

1,00

0,96

3154,98

А8

137,5

Цен

Уд

Гл

0

1664,3

1664,30

3328,60

0,90

1,10

0,96

3515,00

А9

247,50

Цен

Хор

Втр

0

3146,0

3146,00

3495,60

0,90

1,00

1,00

3146,00

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5

Другие материалы ...

Организация и планирование деятельности на деревообрабатывающих предприятиях
Планирование на предприятии является важнейшей дисциплиной, цель которой состоит в формировании необходимых профессиональных знаний и расчетно-аналитических умений выбирать оптимальные варианты планов развития предприятий. Планирование тесно связано с экономикой и ...

Особенности современной миграционной ситуации в Российской Федерации
Миграция - важнейший элемент образа жизни, форма человеческой деятельности, реализующая ценности, цели людей, групп, личностей, воплощение которых связано с постоянным или временным, добровольным или вынужденным переселением в иные регионы, поселения, страны, на но ...

Национальная экономика основные результаты и их измерение
Экономика Республики Беларусь позиционирует себя как социально ориентированная рыночная экономика, которой присущи принципы конституционных гарантий личных прав и свобод граждан, свобода предпринимательства и добросовестной конкуренции, свобода выбора профессии и м ...

Copyright © 2013 - все права принадлежат - www.regulareconomic.ru