Использование сравнительного подхода

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе - относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

- 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

- 10 % между центром и районом средней отдаленности.

Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов (см. табл. 3.6, гр. 1-9). Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

1) поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

2) подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

) при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

После определения поправок необходимо сделать вывод о различиях в ценах за счет той или иной характеристики (состояние и транспортная доступность) в процентах для каждого района города.

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок (гр. 13 табл. 3.6 определяется умножением гр. 9 на гр. 10, гр. 11, гр. 12).

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости проводятся по форме табл. 3.6.

Таблица 3.6 Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости

Объекты сравнения

Площадь, м2

Местоположение

Состояние

Транспортная доступность

Стоимость оборудования, тыс. р.

Цена продажи, тыс. р.

ЦКХ, тыс. р.

Поправки в долях

Скорректированная цена, тыс. р.

оборудование

площадь

по местоположению

по состоянию

по транспортной доступности

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

Объект оценки

275,00

с/о

Хор

Втр

0

-

-

-

-

-

-

-

А1

316,25

с/о

Хор

гл

0

3795,00

3795,00

3300,00

1,00

1,00

0,93

3072,30

А2

206,25

с/о

Уд

Гл

0

2274,8

2274,80

3033,10

1,00

1,09

0,93

3074,65

А3

495,00

с/о

Хор

Втр

66,0

5600,1

5534,10

3074,50

1,00

1,00

1,00

3074,50

А4

178,75

Отд

Хор

Втр

82,5

1834,8

1751,60

2694,80

1,15

1,00

1,00

3099,02

А5

385,00

Отд

Уд

Гл

90,2

3584,9

3494,70

2496,20

1,15

1,08

0,95

2945,27

А6

357,50

Отд

Хор

Гл

61,6

3732,3

3670,70

2823,60

1,15

1,00

0,95

3084,78

А7

550,00

Цен

Хор

Гл

99,0

7400,8

7301,80

3650,90

0,90

1,00

0,96

3154,98

А8

137,5

Цен

Уд

Гл

0

1664,3

1664,30

3328,60

0,90

1,10

0,96

3515,00

А9

247,50

Цен

Хор

Втр

0

3146,0

3146,00

3495,60

0,90

1,00

1,00

3146,00

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5

Другие материалы ...

Экономические кризисы причины, сущность, механизм развития
Как известно, современное общество стремится к постоянному улучшению уровня и условий жизни, которые может обеспечить только устойчивый экономический рост. Однако наблюдения показывают, что долговременный экономический рост не является равномерным, а постоянно прер ...

Организация оплаты труда на предприятии (на примере ООО Транслайн)
К трудовым ресурсам относится та часть населения, которая обладает необходимыми физическими данными, знаниями и навыками труда в соответствующей отрасли[1]. От обеспеченности предприятия трудовыми ресурсами и эффективности их использования зависят объем и своев ...

Национальное богатство в системе показателей системы национальных счетов
В данной контрольной работе выбрана тема «Национальное богатство в системе показателей СНС». Актуальность выбранной темы заключается в том, что национальное богатство (НБ) стоит в ряду наиболее важных макроэкономических понятий, а числовая характеристика его о ...

Copyright © 2013 - все права принадлежат - www.regulareconomic.ru