Использование сравнительного подхода

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе - относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

- 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

- 10 % между центром и районом средней отдаленности.

Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов (см. табл. 3.6, гр. 1-9). Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

1) поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

2) подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

) при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

После определения поправок необходимо сделать вывод о различиях в ценах за счет той или иной характеристики (состояние и транспортная доступность) в процентах для каждого района города.

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок (гр. 13 табл. 3.6 определяется умножением гр. 9 на гр. 10, гр. 11, гр. 12).

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости проводятся по форме табл. 3.6.

Таблица 3.6 Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости

Объекты сравнения

Площадь, м2

Местоположение

Состояние

Транспортная доступность

Стоимость оборудования, тыс. р.

Цена продажи, тыс. р.

ЦКХ, тыс. р.

Поправки в долях

Скорректированная цена, тыс. р.

оборудование

площадь

по местоположению

по состоянию

по транспортной доступности

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

Объект оценки

275,00

с/о

Хор

Втр

0

-

-

-

-

-

-

-

А1

316,25

с/о

Хор

гл

0

3795,00

3795,00

3300,00

1,00

1,00

0,93

3072,30

А2

206,25

с/о

Уд

Гл

0

2274,8

2274,80

3033,10

1,00

1,09

0,93

3074,65

А3

495,00

с/о

Хор

Втр

66,0

5600,1

5534,10

3074,50

1,00

1,00

1,00

3074,50

А4

178,75

Отд

Хор

Втр

82,5

1834,8

1751,60

2694,80

1,15

1,00

1,00

3099,02

А5

385,00

Отд

Уд

Гл

90,2

3584,9

3494,70

2496,20

1,15

1,08

0,95

2945,27

А6

357,50

Отд

Хор

Гл

61,6

3732,3

3670,70

2823,60

1,15

1,00

0,95

3084,78

А7

550,00

Цен

Хор

Гл

99,0

7400,8

7301,80

3650,90

0,90

1,00

0,96

3154,98

А8

137,5

Цен

Уд

Гл

0

1664,3

1664,30

3328,60

0,90

1,10

0,96

3515,00

А9

247,50

Цен

Хор

Втр

0

3146,0

3146,00

3495,60

0,90

1,00

1,00

3146,00

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5

Другие материалы ...

ОАО Московская кондитерская фабрика Красный октябрь
Товароведно-технологическая практика составляет важнейшую часть учебного плана подготовки высококвалифицированных специалистов и проводится на предприятиях и в организациях различных отраслей народного хозяйства, связанных с производством и реализацией пищевых про ...

Экономические учения Адама Смита и Давида Рикардо
Классическая школа политической экономии возникла в период зарождения и утверждения капиталистического способа производства. По мере дальнейшего развития развитых странах мира основ рыночных экономических отношений становились всё более очевидным то обстоятельство ...

Экономическая эффективность комплексной механизации на период весенних полевых работ в условиях СПОК Восход
Сельское хозяйство - наиболее сложная и трудоемкая отрасль, как в агропромышленном комплексе, так и во всем народном хозяйстве. Обусловлено это, прежде всего воздействием на производство почвенно-климатических условий. Несмотря на то, что после перестройки в нашей ...

Copyright © 2013 - все права принадлежат - www.regulareconomic.ru