Использование сравнительного подхода

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который использовался для оценки стоимости земельного участка.

Метод прямого сравнения продаж заключается в определении стоимости недвижимости на основе анализа рыночной информации о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов, при этом различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных. Предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналогичного объекта с подобными свойствами. Стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из конкретного типа здания, назначения, объема и площади помещения, материала постройки и других типовых характеристик аналога, при этом учитываются сопутствующие факторы (экологическая обстановка, удаленность от населенных пунктов или от центра города, от автомагистрали, условия сделки, цены и даты продажи объекта-аналога). [4,с.62]

Основные условия применения данного метода оценки: объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов (в том числе по времени сделок в целях уменьшения влияния на оценку объекта рыночных изменений) и исчерпывающей информации.

Основные этапы метода прямого сравнения продаж:

1) Сбор информации и формирование базы данных с занесением в неё сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;

2) Анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект;

) Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и определение подходящих единиц сравнения по каждому из аналогов;

) Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта;

) Анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки.

Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

Данные о продаже сопоставимых объектов приведены в таблице 3.5.

Таблица 3.5 Данные о продажах коммерческой недвижимости

Аналоги

Площадь*, м2

Местоположение

Трансп. доступность

Состояние

Цена продажи здания

Стоимость оборудования

А1

+ 15 %

с/о

гл.

Хорошее

3795

-

А2

- 25 %

с/о

гл.

Удовлетв.

2274,8

-

А3

+ 80 %

с/о

втр.

Хорошее

5600,1

66

А4

- 35 %

отд.

втр.

Хорошее

1834,8

82,5

А5

+ 40 %

отд.

гл.

Удовлетв.

3584,9

90,2

А6

+ 30 %

отд.

гл.

Хорошее

3732,3

61,6

А7

+ 100 %

цен.

гл.

Хорошее

7400,8

99

А8

- 50 %

цен.

гл.

Удовлетв.

1664,3

-

А9

- 10 %

цен.

втр.

Хорошее

3146

-

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5

Другие материалы ...

Национальная система стандартизации и ее влияние на развитие инновационных процессов
Стандартизация - деятельность по установлению правил и характеристик в целях их добровольного многократного использования, направленная на достижение упорядоченности в сферах производства и обращения продукции и повышение конкурентоспособности продукции, работ и у ...

Новые подходы к оценке экономической эффективности реальных инвестиций
Инвестиционная деятельность в той или иной степени присуща любому предприятию. Она представляет собой один из наиболее важных аспектов функционирования любой коммерческой организации. Причинами, обусловливающими необходимость инвестиций, являются обновление имеющей ...

Оплата труда работников организации анализ и пути повышения эффективности (на материалах КУП Горэлектротранспорт)
Одним из основных направлений повышения эффективности использования персонала организации является совершенствование системы экономического стимулирования, важнейшим фактором проявления которой служит оплата труда работников организации и их социальная защищенност ...

Copyright © 2013 - все права принадлежат - www.regulareconomic.ru