Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода
Wзд=ВСитого-Износруб=2795642,01-162706,35=2632935,7руб.
Оценка совокупного износа
Совокупный износ зданий и сооружений рассчитывался по формуле
Св. И = СЗ ∙ {1 - (1 - ФИ / 100) ∙ (1 - Фн.И / 100) ∙ (1 - Вн.И / 100),
где СЗ - стоимость замещения, руб.;
Cв.И - совокупный износ, %;
ФИ - физический износ, %;
Фн.И - функциональный износ, %;
Вн.И - внешний износ, %.
Оценка физического износа оцениваемого помещения проводилась методом срока жизни. Данный метод основан на допущении, что износ здания, его элемента или системы зависит от эффективного возраста здания и срока экономической жизни здания.
Такой подход регламентирован в следующих нормативных документах:
1. Правила оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86. Госгражданстрой. М., 1965
2. Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий Госстрой СССР. - М. Стройиздат, 1965
. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально - культурного назначения: ВСН 58-88 (р) М. 1990.
ФИ = Тэф./ Тэк.
ФИ - накопленный физический износ здания или его элемента руб.
Тэф - эффективный возраст здания
Ттип. - срок экономической жизни здания.
Эффективный возраст оцениваемого здания по мнению оценщика равен 37 годам. Хронологический возраст совпадает с сроком экономический жизни 30-35 лет. Результаты расчета физического износа представлены в таблице 3.
При оценке функционального и экономического износа учитывались следующие факторы:
· Планировка помещения полностью соответствует его назначению.
· Объект оценки в целом удовлетворяет основным требованиям потенциальных покупателей.
· По мнению оценщика, внешние факторы не оказали существенного негативного влияния на объект оценки.
В данной ситуации величина функционального и внешнего износа объекта оценки незначительна и может быть принята равной нулю.
Результаты расчета совокупного износа зданий приведены в таблицах 6.
Корректировка стоимости замещения на величину прибыли предпринимателя
Прибыль предпринимателя (ПП) - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:
· Экономические и политические факторы;
· Социальные и региональные факторы;
· Предпринимательский фактор;
· Фактор условий строительства.
Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли.
Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка капитализации, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:
ПП=Σ(R) + R без риск,
где:
· ПП - прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;
Другие материалы ...
Общая характеристика ОАО Советская звезда
ниточный комбинат маркетинговый производственный
Преддипломная
практика является одной из неотъемлемых частей подготовки квалифицированных
специалистов всех специальностей. Во время прохождения практики происходит
закрепление и конкретизация результатов теоретическо ...
Организация оплаты труда на предприятии (на примере ООО Транслайн)
К
трудовым ресурсам относится та часть населения, которая обладает необходимыми
физическими данными, знаниями и навыками труда в соответствующей отрасли[1].
От
обеспеченности предприятия трудовыми ресурсами и эффективности их использования
зависят объем и своев ...
Национальное богатство в системе показателей системы национальных счетов
В
данной контрольной работе выбрана тема «Национальное богатство в системе
показателей СНС».
Актуальность
выбранной темы заключается в том, что национальное богатство (НБ) стоит в ряду
наиболее важных макроэкономических понятий, а числовая характеристика его
о ...