Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода

Wзд=ВСитого-Износруб=2795642,01-162706,35=2632935,7руб.

Оценка совокупного износа

Совокупный износ зданий и сооружений рассчитывался по формуле

Св. И = СЗ ∙ {1 - (1 - ФИ / 100) ∙ (1 - Фн.И / 100) ∙ (1 - Вн.И / 100),

где СЗ - стоимость замещения, руб.;

Cв.И - совокупный износ, %;

ФИ - физический износ, %;

Фн.И - функциональный износ, %;

Вн.И - внешний износ, %.

Оценка физического износа оцениваемого помещения проводилась методом срока жизни. Данный метод основан на допущении, что износ здания, его элемента или системы зависит от эффективного возраста здания и срока экономической жизни здания.

Такой подход регламентирован в следующих нормативных документах:

1. Правила оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86. Госгражданстрой. М., 1965

2. Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий Госстрой СССР. - М. Стройиздат, 1965

. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально - культурного назначения: ВСН 58-88 (р) М. 1990.

ФИ = Тэф./ Тэк.

ФИ - накопленный физический износ здания или его элемента руб.

Тэф - эффективный возраст здания

Ттип. - срок экономической жизни здания.

Эффективный возраст оцениваемого здания по мнению оценщика равен 37 годам. Хронологический возраст совпадает с сроком экономический жизни 30-35 лет. Результаты расчета физического износа представлены в таблице 3.

При оценке функционального и экономического износа учитывались следующие факторы:

· Планировка помещения полностью соответствует его назначению.

· Объект оценки в целом удовлетворяет основным требованиям потенциальных покупателей.

· По мнению оценщика, внешние факторы не оказали существенного негативного влияния на объект оценки.

В данной ситуации величина функционального и внешнего износа объекта оценки незначительна и может быть принята равной нулю.

Результаты расчета совокупного износа зданий приведены в таблицах 6.

Корректировка стоимости замещения на величину прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя (ПП) - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:

· Экономические и политические факторы;

· Социальные и региональные факторы;

· Предпринимательский фактор;

· Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли.

Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка капитализации, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:

ПП=Σ(R) + R без риск,

где:

· ПП - прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

Другие материалы ...

Национальная экономика основные результаты и их измерение
Экономика Республики Беларусь позиционирует себя как социально ориентированная рыночная экономика, которой присущи принципы конституционных гарантий личных прав и свобод граждан, свобода предпринимательства и добросовестной конкуренции, свобода выбора профессии и м ...

Организация оплаты труда работников предприятия
В процессе перехода к рыночным отношениям в результате формирования многоуровневой экономики принципиально меняется экономическая природа и сущность заработной платы. Согласно экономических законов в рыночных условиях заработная плата из доли работника в националь ...

Особенности развития и роль российского газового комплекса на мировом рынке природного газа
В абсолютном выражении мировое энергопотребление с 1965 по 2011 г. выросло более чем в три раза - с 3,8 млрд. до 12,3 млрд. т в нефтяном эквиваленте. При этом следует отметить, что с 1970 по 2000 гг. наблюдалось неуклонное снижение темпов прироста энергопотребления ...