Использование затратного подхода

* Сделка между партнерами по бизнесу

** Приобретение соседнего участка для расширения существующего

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 м2.

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

- наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;

- кредиты предоставляются под 15 %;

- условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;

- за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. - на 4 %, за 9 мес. - на 8 %;

- разница в ценах по районам: цен. и с/о - 20 %, с/о и отд. - 10 %, цен. и отд. - 30 %;

- разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10 % участка по сравнению с площадью до 30 % составляет 2 %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % - 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до 50 % - 5 %;

- разница в ценах между низк. и сред. несущей способностью грунтов - 3 %, сред. и выс. - 4 %, низк. и выс. - 7 %.

Используя данные размеры величины поправок, рассчитаем скорректированные цены земельных участков. Результаты расчетов приведены в таблице 3.2.

Таблица 3.2 Расчет скорректированных цен земельных участков

Элементы сравнения

Объект оценки

А1

А2

А3

А4

А5

А6

Цена продажи объекта, тыс.р.

-

1650,00

4500,00

6020,00

4200,00

4375,00

2025,00

Размер, м2

1050

1000,00

5000,00

4300,00

2800,00

3500,00

1500,00

Цена единицы сравнения, р./м2

1650,00

900,00

1400,00

1500,00

1250,00

1350,00

Оцениваемые права собственности:

Част. собст-сть

Частная

Сервитут

Государств.

Сервитут

Государств.

Частная

- процент отличия, %

-

0

+12

+10

+12

+10

0

- корректировка, р.

-

0

+108

+140

+180

+125

0

- скорректированная цена, р.

-

1650,00

1008,00

1540,00

1680,00

1375,00

1350,00

Условия финансирования:

Типич

Типич.

Кредит

Типич.

Типич.

Типич.

Кредит

- процент отличия, %

-

0

-15

0

0

0

-15

- корректировка, р.

-

0

-151,20

0

0

0

-202,50

- скорректированная цена, р.

-

1650,00

856,80

1540,00

1680,00

1375,00

1147,50

Условия продажи:

Типичные

Срочн.

Срочн.

Типичн.

Особые 1*

Типичные

Особые

- процент отличия, %

-

+10

+10

0

+8

0

-7

- корректировка, р.

-

+165,000

+85, 68

0

+134,40

0

-80, 33

- скоррект. цена, р.

-

1815,00

942,48

1540,00

1814,40

1375,00

1067,18

Дата продажи:

Наст. время

3мес.назад

9 мес. назад

Наст время

6мес.назад

3 мес. назад

6 мес. назад

- процент отличия, %

-

+2

+8

0

+4

+2

+4

- корректировка, р.

-

+36,30

+75,40

0

72,58

27,50

42,69

- скоррект.цена, р.

-

1851,30

1017,88

1540,00

1886,98

1402,50

1109,87

Местоположение:

С/о

Цен.

Отд.

С/о

Цен.

Отд.

С/о

- процент отличия, %

-

-20

+10

0

-20

+10

0

- корректировка, р.

-

-370,26

+ 101,79

0

- 377,40

+ 140,25

0

Асфальтобетонное покрытие:

До 10 %

До 10%

До 30%

До 50%

До 30%

До 50%

До 10%

- процент отличия, %

-

0

-2

-5

-2

-5

0

- корректировка, р.

-

0

-20,36

-77,00

-37,74

-70,13

0

Несущая способность грунтов:

низкая

низк

выс

сред

сред

низк

выс

- процент отличия, %

-

0

-7

-3

-3

0

-7

- корректировка, р.

-

0

-71,25

-46,20

-56,60

0

-77,70

Скорректированная цена, р.

-

1481,04

1028,06

1416,80

1415,24

1472, 63

1032,17

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6

Другие материалы ...

Определение роли заготовительного оборота в увеличении прибыли, а изыскание резервов и путей их роста на примере ОСП Коопзаготпром Гомельского райпо
В настоящее время рынок сельскохозяйственной продукции в нашей республике является привлекательным с точки зрения возможностей его расширения за счет спроса и непривлекательным из-за низкой эффективности сельскохозяйственного производства. Этому в значительной сте ...

Нефтяная компания ЛУКОЙЛ
Своей миссией компания ЛУКОЙЛ следующее: компания создана, чтобы энергию природных ресурсов обратить во благо человека, способствовать в регионах деятельности Компании долгосрочному экономическому росту, социальной стабильности, содействовать процветанию и пр ...

Особенности и сущность маржинальной революции
В конце XIX - первой трети ХХ в. большое влияние приобретает новое направление в экономической теории, существенно отличающееся от классического направления и даже выступающее определенной альтернативой ему. Оно известно как маржинализм (от англ. margiпa/- предельный) ...

Copyright © 2013 - все права принадлежат - www.regulareconomic.ru