Использование затратного подхода

* Сделка между партнерами по бизнесу

** Приобретение соседнего участка для расширения существующего

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 м2.

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

- наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;

- кредиты предоставляются под 15 %;

- условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;

- за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. - на 4 %, за 9 мес. - на 8 %;

- разница в ценах по районам: цен. и с/о - 20 %, с/о и отд. - 10 %, цен. и отд. - 30 %;

- разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10 % участка по сравнению с площадью до 30 % составляет 2 %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % - 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до 50 % - 5 %;

- разница в ценах между низк. и сред. несущей способностью грунтов - 3 %, сред. и выс. - 4 %, низк. и выс. - 7 %.

Используя данные размеры величины поправок, рассчитаем скорректированные цены земельных участков. Результаты расчетов приведены в таблице 3.2.

Таблица 3.2 Расчет скорректированных цен земельных участков

Другие материалы ...

Экономическая эффективность в дорожной отрасли
Экономика дорожного движения является неотъемлемой частью экономики дорожного хозяйства. Дорожное хозяйство представляет собой один из важнейших элементов Единой транспортной системы России. Без дорожной сети не могут быть реализованы статьи Конституции Российской ...

Неценовая конкуренция в рыночной экономике
Значение стратегического поведения, позволяющего фирме выживать в конкурентной борьбе в долгосрочной перспективе, резко возросло в последние десятилетия. Все компании в условиях жесткой конкуренции, быстро меняющейся ситуации должны не только концентрировать вни ...

Организационные типы построения производственной структуры предприятия
Структурный анализ предприятия значительно расширяет возможности его изучения. Во-первых, этот анализ позволяет гораздо глубже познать экономические механизмы производства материальных благ, выявить зависимости параметров выхода от внутренних состояний объекта. Во ...