Использование затратного подхода

* Сделка между партнерами по бизнесу

** Приобретение соседнего участка для расширения существующего

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 м2.

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

- наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;

- кредиты предоставляются под 15 %;

- условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;

- за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. - на 4 %, за 9 мес. - на 8 %;

- разница в ценах по районам: цен. и с/о - 20 %, с/о и отд. - 10 %, цен. и отд. - 30 %;

- разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10 % участка по сравнению с площадью до 30 % составляет 2 %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % - 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до 50 % - 5 %;

- разница в ценах между низк. и сред. несущей способностью грунтов - 3 %, сред. и выс. - 4 %, низк. и выс. - 7 %.

Используя данные размеры величины поправок, рассчитаем скорректированные цены земельных участков. Результаты расчетов приведены в таблице 3.2.

Таблица 3.2 Расчет скорректированных цен земельных участков

Элементы сравнения

Объект оценки

А1

А2

А3

А4

А5

А6

Цена продажи объекта, тыс.р.

-

1650,00

4500,00

6020,00

4200,00

4375,00

2025,00

Размер, м2

1050

1000,00

5000,00

4300,00

2800,00

3500,00

1500,00

Цена единицы сравнения, р./м2

1650,00

900,00

1400,00

1500,00

1250,00

1350,00

Оцениваемые права собственности:

Част. собст-сть

Частная

Сервитут

Государств.

Сервитут

Государств.

Частная

- процент отличия, %

-

0

+12

+10

+12

+10

0

- корректировка, р.

-

0

+108

+140

+180

+125

0

- скорректированная цена, р.

-

1650,00

1008,00

1540,00

1680,00

1375,00

1350,00

Условия финансирования:

Типич

Типич.

Кредит

Типич.

Типич.

Типич.

Кредит

- процент отличия, %

-

0

-15

0

0

0

-15

- корректировка, р.

-

0

-151,20

0

0

0

-202,50

- скорректированная цена, р.

-

1650,00

856,80

1540,00

1680,00

1375,00

1147,50

Условия продажи:

Типичные

Срочн.

Срочн.

Типичн.

Особые 1*

Типичные

Особые

- процент отличия, %

-

+10

+10

0

+8

0

-7

- корректировка, р.

-

+165,000

+85, 68

0

+134,40

0

-80, 33

- скоррект. цена, р.

-

1815,00

942,48

1540,00

1814,40

1375,00

1067,18

Дата продажи:

Наст. время

3мес.назад

9 мес. назад

Наст время

6мес.назад

3 мес. назад

6 мес. назад

- процент отличия, %

-

+2

+8

0

+4

+2

+4

- корректировка, р.

-

+36,30

+75,40

0

72,58

27,50

42,69

- скоррект.цена, р.

-

1851,30

1017,88

1540,00

1886,98

1402,50

1109,87

Местоположение:

С/о

Цен.

Отд.

С/о

Цен.

Отд.

С/о

- процент отличия, %

-

-20

+10

0

-20

+10

0

- корректировка, р.

-

-370,26

+ 101,79

0

- 377,40

+ 140,25

0

Асфальтобетонное покрытие:

До 10 %

До 10%

До 30%

До 50%

До 30%

До 50%

До 10%

- процент отличия, %

-

0

-2

-5

-2

-5

0

- корректировка, р.

-

0

-20,36

-77,00

-37,74

-70,13

0

Несущая способность грунтов:

низкая

низк

выс

сред

сред

низк

выс

- процент отличия, %

-

0

-7

-3

-3

0

-7

- корректировка, р.

-

0

-71,25

-46,20

-56,60

0

-77,70

Скорректированная цена, р.

-

1481,04

1028,06

1416,80

1415,24

1472, 63

1032,17

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6

Другие материалы ...

Организация и планирование лесного хозяйства
В соответствии с Лесным кодексом Российской Федерации устойчивое развитие лесного хозяйства должно базироваться на принципах неистощительного рационального и многоцелевого пользования. Для этого необходим комплексный подход при решении экономических проблем, возни ...

Общие требования к организациям общественного питания
Общественное питание играет все возрастающую роль в жизни современного общества. Это обеспечивается, прежде всего, изменением технологий переработки продуктов питания, развитием коммуникаций, средств доставки продукции и сырья, интенсификацией многих производствен ...

Общая характеристика ОАО Советская звезда
ниточный комбинат маркетинговый производственный Преддипломная практика является одной из неотъемлемых частей подготовки квалифицированных специалистов всех специальностей. Во время прохождения практики происходит закрепление и конкретизация результатов теоретическо ...

Copyright © 2013 - все права принадлежат - www.regulareconomic.ru