Использование затратного подхода
Покажем порядок выполнения расчетов на первом аналоге:
) Цена единицы сравнения = Цена продажи объекта / Размер объекта = 1650000 / 1000 = 165 р./м2
) Для оцениваемых прав собственности:
Т.к. права собственности аналога - частная собственность и права собственности оцениваемого объекта тоже частная собственность, следовательно, то между ними нет процента отличия по данному признаку - 0%. И следовательно, цена аналога не меняется, т.е. скорректированная цена = 1650 р./м2.
) Для условий финансирования: аналогично
) Условия продажи: т.к. аналог требуется продать срочно, а условия продажи оцениваемого объекта типичные, то мы должны ввести повышающую поправку на 10%.
Тогда, корректировка = скорректированная цена по условий финансирования * Процент отличия / 100 = 1650 * 10 /100 = 165 р.
Скорректированная цена по условиям продажи = 1650 + 165 = 1815 р. (прибавляем, т.к. поправка повышающая цену)
) Дата продажи: рассчитываем аналогично и получаем скорректированную цену по дате продажи, равную 1851, 3 р.
) Местоположение: процент отличия и корректировка считается аналогично предыдущим признакам, причем скорректированную цену считать не следует. Корректировка = -370,26 р.
) Асфальтобетонное покрытие и несущая способность грунтов считаются аналогично местоположению исходя из цены, полученной от даты продажи.
) Скорректированная цена аналога = Скорректированная цена по дате продажи + Корректировка по местоположению + Корректировка по асфальтобетонному покрытию + Корректировка по несущей способности грунтов = 1851,3 - 370, 26 + 0 + 0 = 1481,04 р./м2.
Аналогично считается скорректированная цена всех других аналогов.
Затем, для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.
Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:
1) среднего арифметического значения скорректированных цен;
2) модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения;
) медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя - при четном количестве значений;
) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.[3, c.12-13]
Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.
Для данного земельного участка сделан следующий анализ:
) среднее арифметическое значение скорректированных цен = (1481,04 + 1028,06 + 1416,8 + 1415,24 + 1472,63 + 1032,17) / 6 = 1307,66;
) модальное значение =1416,80 ;
) медианное значение =1416,02;
) скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога = 1416,80.
Тогда, стоимость земельного участка = (1307,66+ 1416,8+1416,02+1416,8)/4 = 1391,73 руб/м2
Другие материалы ...
Нормирование труда как основа для проектирования трудовых процессов организации
рентабельность себестоимость продукция трудовой
Целесообразность и эффективность любого общественного труда и
общественного производства обеспечивается в первую очередь его рациональной
организацией.
Рациональная организация труда, прежде всего, требует четко опре ...
Обоснование экономической эффективности переработки ртутных ламп
Цели и задачи выполнения курсовой работы:
- внедрение новых технологий и прогрессивных технологических
процессов, механизации и автоматизации производственных процессов (в
технологических проектах);
Составной частью конструкторских и технологических проектов
...
Экономические агенты как участники экономических процессов
экономический агент некоммерческий
Тема
актуальна тем, что экономическая (хозяйственная) деятельность есть не что иное,
как постоянная работа по оценке, сравнению, отбору альтернативных вариантов
использования экономических ресурсов. В хозяйственной деятельности уча ...