Использование затратного подхода

Покажем порядок выполнения расчетов на первом аналоге:

) Цена единицы сравнения = Цена продажи объекта / Размер объекта = 1650000 / 1000 = 165 р./м2

) Для оцениваемых прав собственности:

Т.к. права собственности аналога - частная собственность и права собственности оцениваемого объекта тоже частная собственность, следовательно, то между ними нет процента отличия по данному признаку - 0%. И следовательно, цена аналога не меняется, т.е. скорректированная цена = 1650 р./м2.

) Для условий финансирования: аналогично

) Условия продажи: т.к. аналог требуется продать срочно, а условия продажи оцениваемого объекта типичные, то мы должны ввести повышающую поправку на 10%.

Тогда, корректировка = скорректированная цена по условий финансирования * Процент отличия / 100 = 1650 * 10 /100 = 165 р.

Скорректированная цена по условиям продажи = 1650 + 165 = 1815 р. (прибавляем, т.к. поправка повышающая цену)

) Дата продажи: рассчитываем аналогично и получаем скорректированную цену по дате продажи, равную 1851, 3 р.

) Местоположение: процент отличия и корректировка считается аналогично предыдущим признакам, причем скорректированную цену считать не следует. Корректировка = -370,26 р.

) Асфальтобетонное покрытие и несущая способность грунтов считаются аналогично местоположению исходя из цены, полученной от даты продажи.

) Скорректированная цена аналога = Скорректированная цена по дате продажи + Корректировка по местоположению + Корректировка по асфальтобетонному покрытию + Корректировка по несущей способности грунтов = 1851,3 - 370, 26 + 0 + 0 = 1481,04 р./м2.

Аналогично считается скорректированная цена всех других аналогов.

Затем, для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1) среднего арифметического значения скорректированных цен;

2) модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения;

) медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя - при четном количестве значений;

) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.[3, c.12-13]

Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.

Для данного земельного участка сделан следующий анализ:

) среднее арифметическое значение скорректированных цен = (1481,04 + 1028,06 + 1416,8 + 1415,24 + 1472,63 + 1032,17) / 6 = 1307,66;

) модальное значение =1416,80 ;

) медианное значение =1416,02;

) скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога = 1416,80.

Тогда, стоимость земельного участка = (1307,66+ 1416,8+1416,02+1416,8)/4 = 1391,73 руб/м2

Другие материалы ...

Организация и технико-экономическое обоснование производства системы АСУ-ГХ (на примере ОАО КНИИТМУ)
Использование космических технологий спутникового позиционирования ГЛОНАСС и GPS является наиболее эффективным и перспективным направлением в создании систем мониторинга и управления транспортом на предприятиях различных отраслей. Система ГЛОНАСС представляет собой ...

Экономические кризисы причины и последствия
Экономическая история свидетельствует, что рост экономики никогда не бывает гладким и равномерным. За несколькими годами оживления деловой активности и процветания следует спад или даже паника, или крах. Экономический цикл охватывает всевозможные стороны жизн ...

Обоснование стратегии развития организации в сфере городского хозяйства в современный период
Я, Бухарова Марина Александровна, студентка 5 курса заочного отделения факультета экономики и управления на предприятии городского хозяйства ЧОУ ВПО Южно-Уральский институт управления и экономики, проходила преддипломную практику в Муниципальном образовании Таловс ...