Использование затратного подхода

Пример расчетов:

По ВСН 53-86 находим, что износ фундамента бетонного при ширине трещин до 1,5 мм равен 0 - 20%, а т.к. по исходным данным у нас ширина трещин равна до 0,8 мм находим износ:

Фо = 0 + ((20,00-0)/(1,50-0))*(0,80-0) = 10,70%.

Износ по ВСН при стенах кирпичных с облицовкой керамическими плитками до 1 мм 0 - 10%, при ширине трещин до 0,5 мм (по условию) равен 5%.

Тогда:

Физический износ фундамента составляет:

Ифиз4,00*10,70/100,00=0,43%

Физический износ стен: Ифиз=23,00*5,00/100=1,15%

Физический износ перекрытий: Ифиз=18,00*12,00/100=2,16%

Физические износы остальных элементов здания считаются аналогично.

Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием износов конструктивных элементов зданий и таким образом, физический износ данного здания составил 13%, следовательно, здание находится в хорошем состоянии (до 20%).

Функциональный износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности. Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и конструктивного решения современным стандартам, в том числе различного оборудования, необходимого для нормальной эксплуатации здания исходя из его текущего или предполагаемого использования.

Функциональный износ данного здания можно оценить как 1% (в интервале от 1% до 5%, т.к:

1) Технологический процесс здания соответствует современным требованиям;

2) Здание надежно, т.к. безотказно в работе, долговечно, пожаробезопасно и ремонтопригодно;

3) Среда здания комфортна (чистая воздушная среда, зрительный и звуковой комфорт);

) Здание эстетично, т.е. художественно выразительно и имеет хорошее архитектурное решение. Но следует учитывать, что в настоящее время создается архитектурно новые и более совершенные здания, что и определяет 1% износа.

Внешний (экономический) износ представляет собой обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т. п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Примем Ивн = 2%, т.е. данный тип износа незначительный, поскольку объект находится в районе средней отдаленности, где всегда наблюдается стабильность экономических показателей. Износ связан с действиями в системе налогообложения и страхования со стороны городской администрации.

Процентное значение накопленного износа определяется по формуле (2).

Ин = 1-(1-13/100)*(1-1/100)*(1-2/100) = 0,16%

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент умножим на стоимость нового строительства здания:

Ин = 0,16*3415,5 = 546,5 тыс.р.

Таким образом, используя формулу (1), находим стоимость объекта недвижимости, определенную в рамках затратного подхода:

Сзп = 1461,3 + 3415,5 - 546,5 = 4330 т.р.

Другие материалы ...

Определение типа региона (Ямало-Ненецкий АО)
Автономный округ является одним из крупнейших по территории субъектов Российской Федерации. Площадь территории автономного округа - 769,3 тыс. кв. км., что составляет 4,5% территории страны и 52,5% территории Тюменской области. Территория автономного округа расп ...

Экономическая эффективность экспорта на перерабатывающем предприятии АПК
Стратегия стабильного экономического роста Республики Беларусь в значительной степени связана с развитием экспортного потенциала агропромышленного комплекса Республики Беларусь и всесторонней интеграцией белорусской аграрной экономики в мировую сельскохозяйственн ...

Особенности современной миграционной ситуации в Российской Федерации
Миграция - важнейший элемент образа жизни, форма человеческой деятельности, реализующая ценности, цели людей, групп, личностей, воплощение которых связано с постоянным или временным, добровольным или вынужденным переселением в иные регионы, поселения, страны, на но ...