Использование затратного подхода

Пример расчетов:

По ВСН 53-86 находим, что износ фундамента бетонного при ширине трещин до 1,5 мм равен 0 - 20%, а т.к. по исходным данным у нас ширина трещин равна до 0,8 мм находим износ:

Фо = 0 + ((20,00-0)/(1,50-0))*(0,80-0) = 10,70%.

Износ по ВСН при стенах кирпичных с облицовкой керамическими плитками до 1 мм 0 - 10%, при ширине трещин до 0,5 мм (по условию) равен 5%.

Тогда:

Физический износ фундамента составляет:

Ифиз4,00*10,70/100,00=0,43%

Физический износ стен: Ифиз=23,00*5,00/100=1,15%

Физический износ перекрытий: Ифиз=18,00*12,00/100=2,16%

Физические износы остальных элементов здания считаются аналогично.

Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием износов конструктивных элементов зданий и таким образом, физический износ данного здания составил 13%, следовательно, здание находится в хорошем состоянии (до 20%).

Функциональный износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности. Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и конструктивного решения современным стандартам, в том числе различного оборудования, необходимого для нормальной эксплуатации здания исходя из его текущего или предполагаемого использования.

Функциональный износ данного здания можно оценить как 1% (в интервале от 1% до 5%, т.к:

1) Технологический процесс здания соответствует современным требованиям;

2) Здание надежно, т.к. безотказно в работе, долговечно, пожаробезопасно и ремонтопригодно;

3) Среда здания комфортна (чистая воздушная среда, зрительный и звуковой комфорт);

) Здание эстетично, т.е. художественно выразительно и имеет хорошее архитектурное решение. Но следует учитывать, что в настоящее время создается архитектурно новые и более совершенные здания, что и определяет 1% износа.

Внешний (экономический) износ представляет собой обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т. п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Примем Ивн = 2%, т.е. данный тип износа незначительный, поскольку объект находится в районе средней отдаленности, где всегда наблюдается стабильность экономических показателей. Износ связан с действиями в системе налогообложения и страхования со стороны городской администрации.

Процентное значение накопленного износа определяется по формуле (2).

Ин = 1-(1-13/100)*(1-1/100)*(1-2/100) = 0,16%

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент умножим на стоимость нового строительства здания:

Ин = 0,16*3415,5 = 546,5 тыс.р.

Таким образом, используя формулу (1), находим стоимость объекта недвижимости, определенную в рамках затратного подхода:

Сзп = 1461,3 + 3415,5 - 546,5 = 4330 т.р.

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 

Другие материалы ...

Организационно-экономическая характеристика предприятия на примере ООО АльфаСтиль
Преддипломная практика является важной составной частью подготовки специалистов с высшим образованием. В ходе данной практики происходит закрепление полученных ранее знаний, умений и навыков, а также приобретение новых. Финансовое состояние малого предприятия хара ...

Экономические учения Адама Смита и Давида Рикардо
Классическая школа политической экономии возникла в период зарождения и утверждения капиталистического способа производства. По мере дальнейшего развития развитых странах мира основ рыночных экономических отношений становились всё более очевидным то обстоятельство ...

Экономические агенты как участники экономических процессов
экономический агент некоммерческий Тема актуальна тем, что экономическая (хозяйственная) деятельность есть не что иное, как постоянная работа по оценке, сравнению, отбору альтернативных вариантов использования экономических ресурсов. В хозяйственной деятельности уча ...

Copyright © 2013 - все права принадлежат - www.regulareconomic.ru