Использование затратного подхода

Пример расчетов:

По ВСН 53-86 находим, что износ фундамента бетонного при ширине трещин до 1,5 мм равен 0 - 20%, а т.к. по исходным данным у нас ширина трещин равна до 0,8 мм находим износ:

Фо = 0 + ((20,00-0)/(1,50-0))*(0,80-0) = 10,70%.

Износ по ВСН при стенах кирпичных с облицовкой керамическими плитками до 1 мм 0 - 10%, при ширине трещин до 0,5 мм (по условию) равен 5%.

Тогда:

Физический износ фундамента составляет:

Ифиз4,00*10,70/100,00=0,43%

Физический износ стен: Ифиз=23,00*5,00/100=1,15%

Физический износ перекрытий: Ифиз=18,00*12,00/100=2,16%

Физические износы остальных элементов здания считаются аналогично.

Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием износов конструктивных элементов зданий и таким образом, физический износ данного здания составил 13%, следовательно, здание находится в хорошем состоянии (до 20%).

Функциональный износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности. Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и конструктивного решения современным стандартам, в том числе различного оборудования, необходимого для нормальной эксплуатации здания исходя из его текущего или предполагаемого использования.

Функциональный износ данного здания можно оценить как 1% (в интервале от 1% до 5%, т.к:

1) Технологический процесс здания соответствует современным требованиям;

2) Здание надежно, т.к. безотказно в работе, долговечно, пожаробезопасно и ремонтопригодно;

3) Среда здания комфортна (чистая воздушная среда, зрительный и звуковой комфорт);

) Здание эстетично, т.е. художественно выразительно и имеет хорошее архитектурное решение. Но следует учитывать, что в настоящее время создается архитектурно новые и более совершенные здания, что и определяет 1% износа.

Внешний (экономический) износ представляет собой обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т. п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Примем Ивн = 2%, т.е. данный тип износа незначительный, поскольку объект находится в районе средней отдаленности, где всегда наблюдается стабильность экономических показателей. Износ связан с действиями в системе налогообложения и страхования со стороны городской администрации.

Процентное значение накопленного износа определяется по формуле (2).

Ин = 1-(1-13/100)*(1-1/100)*(1-2/100) = 0,16%

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент умножим на стоимость нового строительства здания:

Ин = 0,16*3415,5 = 546,5 тыс.р.

Таким образом, используя формулу (1), находим стоимость объекта недвижимости, определенную в рамках затратного подхода:

Сзп = 1461,3 + 3415,5 - 546,5 = 4330 т.р.

Другие материалы ...

Определение величины вероятной прибыли девелопера
Целью данной работы является определение величины вероятной прибыли предпринимателя (девелопера). Согласно наиболее употребляемому определению экономика понимается как процесс производства экономических благ, осуществляемый в условиях ограниченности всех видов ...

Определение роли заготовительного оборота в увеличении прибыли, а изыскание резервов и путей их роста на примере ОСП Коопзаготпром Гомельского райпо
В настоящее время рынок сельскохозяйственной продукции в нашей республике является привлекательным с точки зрения возможностей его расширения за счет спроса и непривлекательным из-за низкой эффективности сельскохозяйственного производства. Этому в значительной сте ...

Определение себестоимости летного часа
В современном обществе очень многие потребности человечества не могут быть удовлетворены без помощи транспорта, который используется либо для перевозки грузов к местам их использования, либо к местам потребления товаров или услуг, решая при этом экономическую задачу по ...