Определение стоимости объекта недвижимости

Недвижимость как товар с экономической точки зрения имеет двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается либо сам объект, либо предоставляемые им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и т.д.

http://domprim.ru

Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, или недвижимость) относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости включают деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Основных признаков недвижимости три:

) недвижимость характеризуется как физический объект, т.е. имеет материальную форму;

) недвижимость - это объект вещных прав и влечет за собой обязательную государственную регистрацию, позволяющую идентифицировать объект;

) недвижимость есть экономический объект, т.е. предмет потребления, источник дохода и объект сделок на рынке недвижимости.

Под рынком недвижимости в зарубежной литературе понимается набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.

В России рынок недвижимости возник с переходом к рыночной экономике и находится в постепенном развитии. Он представляет собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, оборот прав, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Так как рынок недвижимости развивается, то возникает необходимость в оценочной деятельности.

Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.

К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценка недвижимости - это определение его стоимости.

Основная задача при определении стоимости - прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. Собственность анализируется исходя из принципов оценки.

Принципы оценки делятся на четыре группы: [15, 33]

) принципы, основанные на представлениях пользователя (принципы полезности, замещения и ожидания);

2) принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (принципы вклада, остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения);

) принципы, обусловленные действием рыночной среды (принципы альтернативности, изменчивости, зависимости, предложения и спроса, конкуренции и соответствия);

) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - главный принцип оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости.

Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, т.к. состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. [11, с.48]

Деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости называется оценочной.

Причем, рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Оценочная деятельность требует высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка. [5, c. 45]

Основным источником гражданско-правового регулирования арендных отношений в сфере недвижимости является ГК РФ (гл. 34 и 35). В § 1 гл. 34 сформулирован комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Они носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальных правил, а также распространяются на выделенные в самостоятельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована особыми нормами, относящимися к соответствующему виду отношений (финансовой аренде и другим).

К основным Законодательным актам Российской Федерации, на основании которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц, относятся:

- Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с изменениями, внесенными Федеральным законом от 18.07.2009 №181-ФЗ.

- Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)";

Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)";

Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)".

Актуальность данной темы обусловлена тем, что рынок недвижимости в России находится в процессе развития и требует оценки стоимости объектов недвижимости.

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачами курсовой работы являются:

постановка задач оценки по объекту;

изучение сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости;

сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта;

Курсовая работа состоит из введения, четырех разделов, заключения и списка литературы.

ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

) идентификация и описание объекта оценки;

) установка оцениваемых имущественных прав(объекты недвижимости могут иметь различные правовые режимы - собственность, аренда и т.д.);

) указание даты оценки;

) описание цели оценки (определяет возможность использования результатов оценки);

) определение вида оцениваемой стоимости, соответствующего цели оценки (во избежение неверного трактования результатов оценки).

Оцениваемый объект недвижимости представляет собой одноэтажное помещение пристройку, площадь которой равна 275 м2 и равна половине общей площади здания, остальные помещения меньшей площади. Объект находится в г.Новосибирске по ул.Сакко и Ванцетти, 78.

Общая площадь участка, на котором располагается объект, составляет 2100 м2. Расположенное на нем здание имеет 3 помещения общей площадью 550м2 (из них оцениваемой пристройке принадлежит 50% всей площади здания - 275 м2). Следовательно, оцениваемая площадь земли будет составлять 1050 м2, 26,2% которого занимает пристройка.

Несущая способность грунтов низкая.

Расположение здания на участке показано на рис.1.

Оцениваемый объект недвижимости находится в собственности физического лица Кохоевой Тандалай Эркеменовны на основании договора купли-продажи от 11.11.11 г.

Дата оценки недвижимости 10.10.12 г.

Конечной целью оценки данного объекта недвижимости является обмен доли имущества, а именно 50% общей площади пристройки. С данной целью определяем рыночную стоимость всего объекта.

Рис.1. Общая схема расположения пристройки на участке

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения рыночной стоимости недвижимости необходимо ориентироваться не на идеальные условия, а на реальную ситуацию, в котором обращается оцениваемый объект, по его состоянию на дату оценки.

    Другие материалы ...

    Организация коммерческой деятельности магазина Мир Золота
    В курсовой работе предполагается ознакомиться с организацией коммерческой деятельности на одной из фирм города Ижевска. В качестве объекта изучения были выбраны магазины розничной торговли ювелирными украшениями «Мир золота». Целью работы является анализ коммерчес ...

    Общие требования к организациям общественного питания
    Общественное питание играет все возрастающую роль в жизни современного общества. Это обеспечивается, прежде всего, изменением технологий переработки продуктов питания, развитием коммуникаций, средств доставки продукции и сырья, интенсификацией многих производствен ...

    Экономическая эффективность в дорожной отрасли
    Экономика дорожного движения является неотъемлемой частью экономики дорожного хозяйства. Дорожное хозяйство представляет собой один из важнейших элементов Единой транспортной системы России. Без дорожной сети не могут быть реализованы статьи Конституции Российской ...

    Copyright © 2013 - все права принадлежат - www.regulareconomic.ru