Определение стоимости объекта недвижимости

Недвижимость как товар с экономической точки зрения имеет двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается либо сам объект, либо предоставляемые им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и т.д.

Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, или недвижимость) относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости включают деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Основных признаков недвижимости три:

) недвижимость характеризуется как физический объект, т.е. имеет материальную форму;

) недвижимость - это объект вещных прав и влечет за собой обязательную государственную регистрацию, позволяющую идентифицировать объект;

) недвижимость есть экономический объект, т.е. предмет потребления, источник дохода и объект сделок на рынке недвижимости.

Под рынком недвижимости в зарубежной литературе понимается набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.

В России рынок недвижимости возник с переходом к рыночной экономике и находится в постепенном развитии. Он представляет собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, оборот прав, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Так как рынок недвижимости развивается, то возникает необходимость в оценочной деятельности.

Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.

К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценка недвижимости - это определение его стоимости.

Основная задача при определении стоимости - прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. Собственность анализируется исходя из принципов оценки.

Принципы оценки делятся на четыре группы: [15, 33]

) принципы, основанные на представлениях пользователя (принципы полезности, замещения и ожидания);

2) принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (принципы вклада, остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения);

) принципы, обусловленные действием рыночной среды (принципы альтернативности, изменчивости, зависимости, предложения и спроса, конкуренции и соответствия);

) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - главный принцип оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости.

Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, т.к. состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. [11, с.48]

Деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости называется оценочной.

Причем, рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Оценочная деятельность требует высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка. [5, c. 45]

Основным источником гражданско-правового регулирования арендных отношений в сфере недвижимости является ГК РФ (гл. 34 и 35). В § 1 гл. 34 сформулирован комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Они носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальных правил, а также распространяются на выделенные в самостоятельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована особыми нормами, относящимися к соответствующему виду отношений (финансовой аренде и другим).

К основным Законодательным актам Российской Федерации, на основании которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц, относятся:

- Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с изменениями, внесенными Федеральным законом от 18.07.2009 №181-ФЗ.

- Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)";

Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)";

Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)".

Актуальность данной темы обусловлена тем, что рынок недвижимости в России находится в процессе развития и требует оценки стоимости объектов недвижимости.

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачами курсовой работы являются:

постановка задач оценки по объекту;

изучение сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости;

сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта;

Курсовая работа состоит из введения, четырех разделов, заключения и списка литературы.

ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

) идентификация и описание объекта оценки;

) установка оцениваемых имущественных прав(объекты недвижимости могут иметь различные правовые режимы - собственность, аренда и т.д.);

) указание даты оценки;

) описание цели оценки (определяет возможность использования результатов оценки);

) определение вида оцениваемой стоимости, соответствующего цели оценки (во избежение неверного трактования результатов оценки).

Оцениваемый объект недвижимости представляет собой одноэтажное помещение пристройку, площадь которой равна 275 м2 и равна половине общей площади здания, остальные помещения меньшей площади. Объект находится в г.Новосибирске по ул.Сакко и Ванцетти, 78.

Общая площадь участка, на котором располагается объект, составляет 2100 м2. Расположенное на нем здание имеет 3 помещения общей площадью 550м2 (из них оцениваемой пристройке принадлежит 50% всей площади здания - 275 м2). Следовательно, оцениваемая площадь земли будет составлять 1050 м2, 26,2% которого занимает пристройка.

Несущая способность грунтов низкая.

Расположение здания на участке показано на рис.1.

Оцениваемый объект недвижимости находится в собственности физического лица Кохоевой Тандалай Эркеменовны на основании договора купли-продажи от 11.11.11 г.

Дата оценки недвижимости 10.10.12 г.

Конечной целью оценки данного объекта недвижимости является обмен доли имущества, а именно 50% общей площади пристройки. С данной целью определяем рыночную стоимость всего объекта.

Рис.1. Общая схема расположения пристройки на участке

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения рыночной стоимости недвижимости необходимо ориентироваться не на идеальные условия, а на реальную ситуацию, в котором обращается оцениваемый объект, по его состоянию на дату оценки.

• Анализ наиболее эффективного использования недвижимости
• Использование затратного подхода
• Использование сравнительного подхода
• Использование доходного подхода
• Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

Другие материалы ...

Экономическая эффективность комплексной механизации на период весенних полевых работ в условиях СПОК Восход
Сельское хозяйство - наиболее сложная и трудоемкая отрасль, как в агропромышленном комплексе, так и во всем народном хозяйстве. Обусловлено это, прежде всего воздействием на производство почвенно-климатических условий. Несмотря на то, что после перестройки в нашей ...

Организационно-экономические механизмы финансового оздоровления неплатежеспособных сельскохозяйственных предприятий Гомельской области
Современное сельскохозяйственное предприятие - это сложный хозяйственный механизм, со множеством внешних и внутренних связей, использующий разные ресурсы, в том числе такое уникальное средство производства, как земля. Уровнем организации взаимодействия всех состав ...

Организация оплаты труда на предприятии (на примере ООО Транслайн)
К трудовым ресурсам относится та часть населения, которая обладает необходимыми физическими данными, знаниями и навыками труда в соответствующей отрасли[1]. От обеспеченности предприятия трудовыми ресурсами и эффективности их использования зависят объем и своев ...